分散投資先として、利回りの高いREITは有力な候補と考えています。
21年で見ると、日経平均株価は5％程度の上げに対して、東証REIT指数は25％程度上がっており、REITの強さが目立っていますね。
株価上昇時には、REITは追いつかないことも多いので、株価上昇の利益を抑えてでも、下落時の損失を抑えたいと思うような、堅実な投資をしたい方には組み入れたい投資先と言えます。
もちろん、REITだから値上がり益を放棄する選択肢ではなく、高い利回りとそこそこの含み益を得られます。
私もいくつかREITは保有しています。
- 3453 ケネディクス商業（含み益+106％）
- 8953 都市ファンド（含み益+99％）
- 8964 フロンティア不動産（含み益+86％）
- 3459 サムティレジデンス（含み益+35％）
REITも投資時期によっては、利回り5％以上＋ダブルバガーも狙うことができますね。
保有銘柄は最低でも3％以上の利回り＋30％以上の含み益はあるので、のんびり保有できます。
REITは、高く安定した分配金が期待できます。
これは、収益の90％以上を分配するなどで実質法人税がかからなくなるので、収益を分配金として出しやすい商品と言えますね。
分散投資先としてREITを考える
REITのほかの資産との相関
相関係数は、１に近いほど同じような動きをして、ー１に近いほどに逆の動きをすることを意味します。
直近10年間では、JーREITと国内株式の相関係数は0.48とそこそこ同じような動きをしているのが分かります。
直近3年間では、0.58とより近い動きをするようになっていますね。
（出所：J.P.Morgan Asset Management 「Guide to the Markets Japan | 2Q 2019 | As of March31, 2019」より抜粋）
チャートで見ても、ある程度同じような動きをしていることが見て取れますね。
REIT 株探
年ごとの値動きで見てみると、相関係数とは別の印象を与えてくれます。
国内株式が下がっているときは、REITは上がっている傾向にありますね（2012年、2014年、2016年、2018年、2019年）。
なんと10年間で5年間も該当していました。
REITとの相関係数 モーニングスター
つまり、
株式が下がったときに、REITは価格面でカバーしてくれている存在であり、かつ、高い利回りは安定したキャッシュインをもたらしてくれている資産と言えるのではないでしょうか。
私自身も、保有しているREITはまさにそのような形で、安定して分配金を届けてくれています。
また、3月決算の多い国内株式と比較して、決算月がバラバラなので、毎月分配金を実現しやすいのも魅力的です。
- REITと国内株式の相関係数は0.5程度とやや連動する
- ただ、年ごとの騰落率で見ると、国内株式が下がっているときにREITは上がっている
- 分配金は安定している
なかなか良い投資先と言えますね
デメリットとしては、株式のように2倍、3倍となるのはほとんどない点です。
大きな値上がり益期待というよりは、そこそこの含み益と安定した分配を期待する投資先と言えそうです。
株式が下がっているときには、値上がりすることが多いので、分散投資先として良いですね。
分配金は増加傾向
J-REITの分配金総額は徐々に増えていますね。
過去5年間で46％も増えています。
不動産証券化協会
株式の配当と比較すると、業績によって大きく下がることもある配当金と比較して、安定していることが分かります。
統計 配当金 JPX調査レポートより作成
REITの投資のタイミングは
私が見ているのは、分配金利回りです。
2021年6月で3.34％と、東証1部の2％程度と比較して高いとはいえ、その差は1％程度しかありません。
2％～3％程度の差があれば、REITの利回りの妙味が活きてくる時期だと考えているので、タイミングとしては今は投資のタイミングではないと思っています。
不動産証券化協会
不動産投信情報ポータルでは、利回りランキングなどを見ることができる有用なサイトなので、ブックマークしておくといいでしょう。
不動産投信情報ポータル
REITに投資する際には、いくつか知っておきたい知識もあります。
NAV倍率は特に重要な指標ですので、知っておくといいです。
J-REITを選ぶ際の指標・NAV倍率とは？計算方法やPBR（株価収益率）との違いを解説
NAV倍率は、PBRのようなものですので1倍以下であれば割安と言えます。
一方、1倍割れの場合保有不動産の価値が低いことも意味しますので、増資などに影響が出て物件を増やしにくいというデメリットもあります。
また、スポンサーや対象物件も見ておきたいところです。
スポンサーは、三井不動産、三菱商事、オリックス、NTTなどしっかりしているところは、安定度も高くなりますね。
また、対象物件は、オフィス、レジデンス（住宅）、商業、物流、ホテルなどがあります。
日本の収益不動産の市場規模で見ると、オフィスが最も大きいですね。
不動産規模 ニッセイ基礎研究所・価値総合研究所
コロナ禍で、オフィスの空室率の高まりなどもありますが、私は東京圏は特に有用な投資先と考えています。
REITも、スポンサー、立地、投資対象先を変えていくつか保有すると、分散として良いですね。
堅実な投資をしたい方向け
株価が急騰して大きな値上がり益というようなことはありません。
そうしたデメリットを知ったうえで、分散投資先としてREITをいくつか保有することは、ポートフォリオの安定にも寄与してくれます。
- 株式が下落したときに上がる傾向（年間単位）
- 分配利回りが高く、安定している
- 東証1部の配当利回りと2％以上高ければ、投資のタイミング
REITは、少額からでも始めることができますので、検討してみてください。
おすすめは、1つ買って決算書を読んでみるというのが、勉強になります。
何事もまずは始めてみることが大切ですね。
資産運用を始めるにも、まずは証券会社に口座を開設することからですね。
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今後、本格的に始めたいと考えている方は、ネット証券大手の口座も開設しておきましょう。
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資産形成の一歩は、証券会社の口座を作ることからです。
口座開設は無料となっているので、まずは気軽に興味のある証券口座を開設してはじめてみましょう。
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