駅近マンションを購入して良かった点、悪かった点を踏まえたマンションの選び方とは?

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マンションに引っ越しして初めての年越しです。例年、年越しはどちからの実家に帰っているので、自分の家では越したことはここ最近は記憶にありません。

年末年始に実家に帰ったときに、決まって聞かれていたことがあります。

「家は買わないのかい?」

我が家は賃貸生活を選んでいたので、マイホームを買う予定はなかったのですが、いくつかのモデルルームを見てまわったことでマイホームに対する考え方が変わったこと、そして、歴史的な低金利であること、マンションに絞ることでマンションの良さを知ったことで、購入に踏み切りました。

今の家が終着駅だとは思っていませんが、マイホーム、特にマンション購入を考えられている方の参考になればと思います。

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駅近マンションを買って良かった点・悪かった点

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我が家は最寄駅から徒歩2,3分くらいのマンションに住んでいます。駅が一望できますね。

3LDKのマンション、駅前マンションということでそんなに広くはありません。家族3人が住むには十分ですが。

駅前マンションにも良かった~!って思う点もあれば、これはちょっとなぁという点もあります。

もちろん、100点満点のマンションなんて存在しないわけですが、駅前マンションだったから悪い点を良い点が大幅に上回っていると感じます。

駅近マンションの良かった点とは?

徒歩1分=80m換算するのが不動産業界のルール。実際に歩いた時間とは異なることもありますが、大体の目安として利用できます。

ところで、駅近マンションって徒歩何分までなの?

ここで東京カンテイという不動産鑑定(不動産の価値をはかったりする仕事)を専門にする会社がまとめられたものがあるので参考になります。

駅近マンションで良かった点は、資産価値が圧倒的に駅近に軍配が上がることです。

東京カンテイがまとめられたレポートによると、

首 都 圏 で は 駅 徒 歩 3 分 の 新 築 坪 単 価 は 216.5 万 円 と最 も高 く、 近 畿 圏 で は 徒 歩 4 分 が 156.8 万 円 で 最 も高 くなっている。

両 圏 域 ともに 徒 歩 6 分 まで が 徒 歩 1 分 の 坪 単 価 より高 くなっている。

“駅 近 ”という付 加 価 値 は 首 都 圏 において は 概 ね 徒 歩 6 分 までとなっ ている。一 方 中 部 圏 で は 、徒 歩 8 分 まで が 徒 歩 1 分 の 坪 単 価 より高 くなっている。

出典-東京カンテイ※PDF-

徒歩1分の坪単価よりも高いかどうかで判断した場合、首都圏と近畿圏では徒歩6分、中部圏では徒歩8分ということですので、おおむね徒歩6分~8分のマンションが駅近マンションと言えますね。

もう一つのレポートがあります。

このレポートを見ると、首都圏では8~9分くらいから価格が下落しています。そして、徒歩15分にもなると、資産価値としては落ちることが分かりますね。これは、中古にも同様に言えることです。

東京カンテイ

出典-東京カンテイ※PDF-

両方のレポートから、マンションを購入するには駅から徒歩6~8分くらいのマンションにしておくのが無難ですね。ちなみに、徒歩1分ではなく、徒歩3分のほうが価格が高いデータがありますが、駅前は電車の音や人の声などでうるさいので、駅から徒歩3分くらいがちょうど利便性と環境性も備えていいってことらしいです。

ま、これは立地にもよりますね。

駅近マンションの良かった点は、利便性と資産価値の高さです。

駅近マンションの悪かった点

駅近マンションの悪かった点は、一言で言うと閑静な住宅街のような静けさはないということです。私が住んでいるマンションでは、ほとんど気にならないですが、やはり住宅街よりも人通りが多いこと、飲食店もあることなどから、マナーが悪い人もいますので、その点は悪かったなぁと思います。

理想は、駅からも近くて、閑静な住宅街に立地しているマンションではありますが、用途地域(地域ごとに建築物の制限が決まっています)の関係で、閑静な住宅街に大きなマンションは建設できませんので、事実上難しいですね。

さきほど「立地にもよる」と言ったのは、駅から徒歩3分でも静かな場所に立地していないマンション(そのほうが多い)もあるということです。

年配の方は駅前に住みたい

マイホームを購入している方は、子育て世代が多いです。うちのマンションも小さな子どもを連れている家庭は多いです。でも、意外に・・・と言っては失礼ですが、多いのがご年配の方です。

駅近マンションの良い点は「利便性」です。スーパーまでは徒歩1,2分で行けますし、駅も歩いていける。生活をするのに必要な施設がすべて徒歩圏にあるということなんですね。

自身の子どもも巣立ち、広い家が必要なくなったことから、駅前・駅近マンションに引っ越しをする人が増えているようです。不動産屋にも話を聞きに行ったのですが、この動きは年々増えているみたいですね。

これは何を意味するか、というと私たち若い世代がマンションを売る際の受け皿がある、ということです。子育て世代にしか売れないマンションより、幅広い年代に売れるマンションのほうが選択肢としては広がりますからね。

立地という不動のもの

我が家も駅近マンションに住んでいるわけですが、利便性が高いことは生活をしていくうえでめっちゃ楽です。想像以上に移動時間を節約できるので、ストレスも少ないです。

マンション内の良かった点などは別記事にしたいと思いますが、まず、マンションを選ぶのであれば立地を最優先させることだと感じています。

マンションを活かすもころすも資金計画

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マンションに限らず、マイホームを購入するにはやはり資金計画が最重要だと思います。住んだ後は、住宅ローンを払い続けることになるので、その負担が大きすぎると(住宅ローンを借り過ぎると)、生活が苦しくなってせっかくのマンションライフも楽しむことができません。

住宅ローンを借りる目安を知っておく

超簡単に住宅ローンを借りる目安を知っておきましょう。

出ていくお金を考えた場合には、

  • 物件価格
  • 諸費用(物件価格×10%程度)

まず、この2点を抑えておきます。3,000万円のマンションであれば、3,300万円と考えるわけです。諸費用である300万円は現金で必要なので、貯金額から差し引く金額です。

次に、貯金を見ます。諸費用+残しておきたいお金を考えます。例えば、貯金が500万円であれば、諸費用300万円、残しておきたいお金100万円とすれば、頭金に回せる金額は100万円ということになります。この場合は、住宅ローンは2,900万円(3,000万円-100万円)ということになりますね。

ローン金額を考えるより、まず、自分たちの生活が苦しくならないかどうかで判断するといいと思います。ちょっと背伸びしたら買えるかも・・は危険です。背伸びしている際に足がつるかもしれません。ちょっとかがむくらいがちょうどいいんだと思います。

住宅ローン選びも自分たちで

住宅ローンも提携ローンだけを選択肢にせず、自分たちで住宅ローンを探しておきましょう。提携ローンのメリットもありますが、余分な手数料も必要です。諸経費をできるだけ減らすことが、頭金を増やすことにつながるので、安い銀行を探しましょう。

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立地は譲るべからず

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マンション選びは、何を優先順位のうえのほうにするかで全然探し方が変わってきます。駅近マンションに住んだ経験としては、資産価値や利便性の高さは求めていこう。ということです。

賃貸住宅で、駅から徒歩10分くらいのところに住んでいましたが、ややその遠さで不便を感じる点がありました。当時は当時で10分くらいって思いもありましたが、今のように駅近マンションに住むことで、駅から近いほうがなんだかんだでいいと思います。

立地はこだわっていく。

これがある意味リスクヘッジになっているのかもしれません。

マンションを探される方は、まず立地。そして、予算。この2つをきちんと考えて選ぶとあとあとの後悔が小さいように思います。

マンション探し、またしたいなぁと思いますが引っ越しは面倒くさいですね。

繰り返しになりますが、立地は大切です。

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