新築のマンションを購入して少し経ちましたがまだ全然使い勝手などわかっていません。未だにわたしは食洗器の使い方がわかっていません。
さて、新築マンションを購入しましたので、所有権登記と抵当権設定登記が完了したということで司法書士から書類が届きました。
まだ、住宅ローンの支払いが始まっていないのでなんとなく実感がありませんでしたが、
あっ、住宅ローン返さないとね
という気持ちになりました。マンション・戸建てにかかわらず司法書士から登記簿謄本が届いたら、まずやるべきこととは？
結構やっていない人多いんですけど、後で面倒なこともありますよ。自分で登記をすることに興味のある方に。
By: UOregon Conference Services
登記簿謄本とは？
出典： 登記簿謄本の見方
その前に”登記（とうき）”って何？ってことですが、要は国が認めた不動産に関する証明書のことです。不動産は必ず登記されます。
この土地は私のもの！と言ってもその証明がなければ不動産の売買はおろか、ある日突然「ここ、私の土地です」って名乗り出てこられて抗弁できないということになりかねません。
そうなったらたまったものではありませんよね。 こういうことがないように、登記という形で土地や建物の所有者などの情報を記したのものが登記簿謄本です。
登記自体には所有権など権利の効力があるわけではなく、第三者にきちんと示すためのものです。不動産を買って所有権登記していなかったら、最悪です（普通はあり得ませんが）。
第三者に対抗できないんですね。二重譲渡（売主AさんがBさんとCさんに同一不動産を売る）の場合などは、登記がモノを言いますので登記はとっても重要です。
登記識別情報は権利書
それで、マンションを購入したので司法書士から登記識別情報が届きました。
昔でいう不動産の権利書のことです。シール貼っていますがここに番号が振っているので、このシールは絶対にはがさないようにしておきましょう。
とーーーっても重要な番号です。番号の漏えいは権利書を失くすくらいのものですからね。大切に保管。
はがしたらダメですよ。ホントに。次にはがすのは誰かに売った時です。
抵当権の設定登記が完了
我が家は住宅ローンを借りました。変動金利か固定金利か散々迷ったあげく、固定金利にしました。フラット35Sです。
先月に借りましたので当初10年間の金利は0.77%と変動金利のような金利です。
11年目以降は1.37%と上がりますが。 送られてきた登記簿謄本でもバッチシ確認できました。
登記簿謄本では権利については甲区（所有権）と乙区に分かれていますが、所有権以外に関する権利は乙区に記載されています。
平成37年から金利1.37%か・・・。それまでにどれだけ返せるか、ですね。 政府が住宅購入の後押しをするためにフラット35Sは優遇金利が0.3%から0.6%に拡大されています。
2016年(平成28年)1月29日(金)までに申し込み分が対象です。
固定金利か変動金利で迷われている方は、フラット35S（条件あり）も検討しておくといいと思います。
フラット35Sは中古物件では適用されず、新築を購入する方のみが対象です。
フラット35Sへは借り換えができないのです。
フラット35は住宅金融支援機構から借りることになりますが、フラット35を扱っている金融機関はかなり多くあります。
どこでも一緒ではありません。
金利も手数料も違います。
金利は最低金利、なおかつ、融資事務手数料が安いのが、web審査で ARUHI か住信SBIネット銀行（フラット３５）です。
これが通常の融資金額×2%（税抜き）であれば２倍も高い手数料を払わないといけなかったのです。
新築の場合、販売会社が提携ローンを勧めてくれますが（事務をやってくれるのでこれはこれでメリットあります）、こうした手数料の安い銀行は提携ローンでは見かけません。
抵当権設定契約書は紛失しないように
登記識別情報と合わせて「抵当権設定契約書」が届きます。借金したよって契約書ですが、大切に保管する必要があります。後で使うからです。
「後で」っていうのは住宅ローンを返済し終わったあとに、抵当権を抹消する登記をする場合に必要となります。 失くさないようにしておかないといけません。
不動産売買契約書などと一緒にファイルにしておきました。
早く抵当権抹消登記をやってしまいたい。目標は10年ちょいでの完済ですが、そううまくは無理でしょうね。子育て費用もありますし。
ちなみに抵当権抹消登記がされると先ほどの乙区の抵当権に下線が引かれます。
新築を購入したらやっておくべき「住所変更」登記
住所変更の登記とは？
新築を購入した場合は、引っ越し前の住所で所有権登記がされているかと思います（当たり前ですが）。
これはこれでそのままにしておいてもいいのですが、きちんと
新住所に変更
しておこうと思います。 住所変更をしておかないと、たとえば、売買をする場合や相続が起こった場合など、余計な手間が増えます。
登記はひとつひとつの事実をすべて順序良く連続で書かれているので、何か起こったらその都度登記をしておく必要があります。
たとえば、引っ越しを2回してから今のマンションを売ったとすると添付書類として住民票だけでよかったのが、戸籍の附表がいる、といった感じで添付書類が増えますので手間もコストも増えてしまいます。
結婚して苗字変わったなどでも名称変更の登記が必要です。
登記申請書を作成し、引っ越し前の住所から現住所の履歴がわかる「住民票」があれば法務局に申請して終わりです。簡単。司法書士に頼むと1万円位すると思うので、絶対自分でしたほうがいいです。
様式は、法務省のホームページからダウンロードできます。
登録免許税は1件1,000円
住所変更をする場合は、登録免許税は1,000円です。 我が家のようにマンションの場合は、建物と敷地両方をする必要があるため2,000円必要です。
登記申請書の書き方
①登記簿謄本の甲区欄を見て、何番の所有者の住所を変更するか明記 ②住民票に記載してある「住所移転」した日を記載 ③新しい住所を記載 ④申請人なので本人を記載 ⑤登記原因証明情報は住民票を添付（登記簿に記載ある住所から変更後の住所までの履歴が分かればよい） ⑥登録免許税（現金で払った場合は領収書、もしくは収入印紙） といった感じです。
共有者が住所変更した場合
夫婦で共有名義にしている場合、以下の場合だと一括申請することができます。
共有者甲、乙の登記簿上の住所がそれぞれＡ、Ｂで、同一の日付でＣに住所を移転した場合は、登記の目的、原因、変更後の事項が同一なので、同一申請書で所有権登記名義人表示変更ができる。（「登記研究」第５７５号１２２頁）
この場合、④申請人の欄は共有者それぞれ記載しておく必要があるようです。
さっそく作成して郵送でＧＯ
ということで住民票を入手してさっそく登記申請書を作成し、法務局に郵送しました。 法務局に足を運ぶ時間がないのでどうしようかなって思っていましたら郵送でもいいようです。
変更後の登記簿謄本を取るときは窓口に行くかオンライン申請をする必要があるのですが、オンライン申請はよくわかっていないので暇を見つけて法務局に行ってみたいと思います。
収入印紙は経費になるのかしら。確定申告用に一応とっておこうと思います。 なんでも勉強ですね。 プリンター出すのが面倒でしたので、
セブンネットプリントを利用。これ便利。
登録免許税は節約しておこう
先ほどの書式に必要事項を記入すればＯＫなのですが、区分所有の場合は登録免許税は収入印紙で納付です。
ここでnanacoの登場です。セブンイレブンで利用できる電子マネーnanacoを使うことで、クレジットカードの還元率分安く買うことができます。
nanacoへのチャージで公共料金や税金を払ってもクレカのポイントが付与されるのは限られています。
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郵送する場合
さて、登記申請を郵送でする場合は、封筒に「不動産登記申請書在中」と朱書きしておきます。
住民票原本を還付してもらう場合
添付する住民票の原本を還付してもらう場合は、以下の２点をしておく必要があります。
①返信用封筒を同封する（A4なので切手は120円）
②住民票のコピーを添付。コピーに「原本と相違ありません。」と明記し、記名押印する
以上です。
これで住民票原本に付箋で「原本還付」と記載し貼り付けておけば返ってきます。
登記完了した証明書は、簡易書留じゃないと返送できないみたいなので、結局、法務局まで取りに行きました。 法務局の職員から問い合わせがある場合もあるので、登記申請書には必ずつながる連絡先を明記しておきましょう。
不備がなければこれにて完了です。 で、取りに行ってきました。
一応、登記簿謄本も申請して取得。きっちりと確認しました。たまーーーーに間違っている時がありますからね。
自分の目で確認確認。登記簿謄本を取得する場合は、収入印紙600円が必要です。 はやく抵当権抹消登記をしたいですなぁ。
って、住宅ローン生活が始まったばかりですけどね。
ではでは。
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コメント
マンション購入勉強させてもらっています
ジンさんは登記などご自身でされましたか？
販売会社から４１万円くらいの費用を提示されて
少し高いと感じています
物件は８５平米 ６０００万円くらいです
大府多 様
コメント頂きありがとうございます。
所有権移転登記は、販売会社と提携している司法書士を利用しています。
自分でもできるからしたいと言ったのですが、聞き入れてもらえなかったです。
司法書士手数料は地味に痛いですよね。。。
良い物件に巡り合えたんですね。これから新生活楽しみですね。
ご返事ありがとうございます
今後も色々勉強させてください
いえ、こちらこそコメントありがとうございます。
こちらこそよろしくお願いします。
ジンさん
いつも役立つ情報ありがとうございます
ようやくローンを契約する時期が近づき勉強しています
販売会社、銀行 双方の司法書士を使う必要があると思っていたのですが、
販売会社のほうの書士のみでいいようで
初めて不動産を所有するので判りました。
提携ローンを利用しないので、旧住所で登記後、住所変更することに
なりそうです。
このジンさんの記事が大変参考になりました。
おめでとうございます。
ご契約、お引越しですね。
何かとお忙しいとは思いますが、体調にはお気をつけくださいね。
楽しみですね＾＾
記事が役立ってとてもよかったです。