配当金を目的とした投資をし始めてから、REITにも興味を持ち始めています。
4月/10月権利確定日の銘柄のREITでウォッチしている3銘柄の決算が出ていましたので、ざっくり見ておきたいと思います。
3銘柄は、以下のとおり。
- スターツプロシード投資法人(8979)
- トーセイ・リート投資法人(3451)
- 投資法人みらい(3476)
まだまだREITに対しては勉強中ですが、気になる銘柄の決算の際には触れて、知識を上げておきたい。
スターツプロシード投資法人 19年4月期決算
スターツプロシードの利回りは5%ほどありますので、高配当ですね。
利回りが高いのがREITの特徴でもあります。
REITの場合は、配当金ではなく、分配金と呼びます。
- 2019年4月期 4,638円(前年同期比 ▲7円)
- 2019年10月期(予) 4,410円(前年同期比 +10円)
となっています。
2019年4月期は、若干の減配となりました。配当性向は100%を超えています。
スターツプロシードは、関東圏を中心に物件を保有しており、すべてレジデンス物件です。単身者用住宅が多いですね。
保有物件は106物件であり、期末稼働率は96.3%と極めて高い水準で稼働しています。
2019年4月期の経常利益は11.7億円(前の期比3.9%増)に伸ていますが、19年10月期は前期比4.7%減の11.2億円に減る見通しとなっています。
スポンサーがピタットハウスなどを運営するスターツグループです。
レジデンスのノウハウが豊富ですし、REITの中では、特別高い利回り(5%)ではありませんが、安定した分配金が期待できる銘柄として保有しています。
トーセイ・リート投資法人(3451) 19年4月期決算
利回りは6%近くあり、高分配のREITです。
- 2019年4月期 4,052円(前年同期比 +520円)
- 2019年10月期(予) 3,480円(前年同期比 +45円)
2019年10月期、2020年4月期は内部留保の取り崩しにより分配を出す予定です。
配当性向は19年4月期は93.2%となっています。
36物件を保有しており、稼働率は98.0%となっていますね。高稼働です。
- オフィス 48.3%
- 住宅 41.2%
- 商業施設 10.6%
が、トーセイ・リートの保有物件のポートフォリオとなっていますね。
東京圏での物件が中心となっています。
19年4月期の経常利益は12.7億円(前の期比58.1%増)に拡大していますが、19年10月期は前期比24.6%減の9.6億円と大きく減る見通しです。
投資法人みらい(3476) 19年4月期
三井物産などがスポンサーとなっている投資法人みらいです。
利回りは5.78%と高く、分割(4分割)により1口当たりの投資金額が5万円以下で買えるようになっているので、投資しやすい環境となっています。
- 2019年4月期 1436円(前年同期比 ▲15円)※4分割で修正
- 2019年10月期(予) 1425円(前年同期比 +8円)
19年4月期の経常利益は22.7億円(前の期比21.6%増)に伸びています。19年10月期は前期比0.6%減の22.5億円とほぼ横ばいになる決算となっています。
投資法人みらいは、オフィス(55%)、商業施設(18.8%)、ホテル(20.1%)などがポートフォリオとなっています。
保有物件は29物件と少ないですが、三大都市圏にバランスよく投資されていますね。
稼働率は99.6%と極めて高水準で稼働しています。
商業施設やホテルは、長期・固定契約による賃貸契約を結んでいますので、テナントの業績が賃貸事業に及ぼす影響は軽微と考えらえますね。
決算月の違うREITを保有して、毎月配当を底上げ
我が家は、3月期決算や12月決算の銘柄が多いので、配当金は3月、6月、9月、12月に偏ってしまいます。
銘柄分散と配当がもらえる月の分散の観点から、REITにも興味を持っており、今回ピックアップした3銘柄は、4月/10月権利確定日銘柄です。
7月、1月に配当金が入ってきますので、少しずつ増やしたいと考えていますが、REITの水準が高くなっていること、稼働率が高く増配余地が薄いこと、我が家が資産形成できる銘柄へも投資したいことなどから、REITへの投資は少額にとどまっています。
配当金やREITの分配金は、株価のように変動は小さく、また、毎年安定して入ってきますので、収入源としても見込みやすいです。
コツコツと銘柄を増やして、毎月の配当金を積み重ねていきます。
欲しいのはキャッシュフロー。そして、その先を見据えて一歩ずつ歩みたい。
将来のお金の不安を小さくしていくためには、資産運用は欠かせません。
資産運用の代表的なツールが「株式投資」。
株式投資では、ある程度の資金が必要ですが、何事も「小さく始めること」が大事です。
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