不動産投資信託「東証REIT」は分散投資にも有効。キャッシュフローを増やすための投資先候補

2018年の株価は年末に来て、かなりの荒れ模様です。

かつてないほどの含み損を被っていますが、もらえる配当金は積み増しできており、今後も配当金再投資を進めようと思います。

できれば含み益のほうがいいのは当たり前ですが、キャッシュフローを作っていくというのが目標です。

そのキャッシュフローを得るためには、配当金や家賃収入などが挙げられるますが、現物以外への不動産投資としてREITがあります。

REITは上場不動産投資信託と呼ばれ、分配金、株でいう配当金を得ることができます。

また、利回りも高いことも魅力です。

不動産投資信託「REIT」とは

以前、REITにも投資をしていましたが、現在は保有していません。

改めてREITを勉強してみたいと思います。

出典：一般社団法人　投資信託協会

J-REITは、多くの投資家から集めた資金で、オフィスビルや商業施設、マンションなど複数の不動産などを購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する商品です。不動産に投資を行いますが、法律上、投資信託の仲間です。

もともとは、REITという仕組みはアメリカで生まれ、「Real Estate Investment Trust」の略でREITと呼ばれています。これにならい、日本では頭にJAPANの「J」をつけて「J-REIT」と呼ばれています。

J-REITは投資信託の仲間ですが、証券取引所に上場されており、J-REITが初めて上場されたのは、2001年9月のことでした。

引用　：　一般社団法人　投資信託協会

REITは、投資家の資金でオフィスビルやマンション、物流施設など不動産を保有して、その賃貸収入や売却益（概ね5年～7年程度保有して売っているようです）を、投資家に分配しています。

出典：大和住銀投信投資顧問

また、税前利益の90％以上を分配に回すことで、法人税が免除されるため、高い利回りを実現しています。

REITは分散投資に有効

投資専門情報紙の日経ヴェリタスを購読していますが、そこにREITの記事が小さくありました。

2018年は、日経平均株価のパフォーマンスはすこぶる悪い状況です。

一方、REITはどうでしょうか？

東証REIT指数を見てみると、日経平均株価は約10％以上のマイナスなのに比べて、

プラスリターンです。

青色が日経平均株価、赤色が東証REIT（NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信）のチャートです。

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インカム重視の投資先としては魅力的に映りますね。

5年の長期チャートを見てみると、上げ下げはありますが、リターンはほぼ変わりません。

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株式投資では、東証1部の配当利回りが2％程度ですが、

REITの平均分配利回りは4.2％程度と、

2倍以上の利回りとなっていますね。

もちろん、どの投資先が優れていいかは事前には分かりませんが、

分散投資先としてはREITへの投資もいいと思っています。

株式と不動産という異なる商品への分散投資をすることで、値動きへの耐性もつけていけるのではないでしょうか。

ちなみに、2018年12月25日のクリスマス大暴落しましたが、

• 日経平均株価　▲4.88％
• TOPIX　▲5.01％
• 東証REIT指数　▲1.00％（先ほどのETFは▲1.76％）

となっています。

1％程度の下げで済んでいますね。

REITは「住宅」「オフィス」「商業」など

REITといっても、投資先はたくさんあります。

「住宅」をメインにしているものもあれば、

「オフィス」「商業施設」「ホテル」「物流施設」などがあります。

REITによっては複数の組み合わせもありますので、どのカテゴリーがいいのかは分かりません。

日経ヴェリタスにREITの資産タイプ別のパフォーマンスがまとめられていました。

出典：日経ヴェリタス

オフィスが強く、物流施設が弱いという結果です。

この先も同じ傾向かは分かりませんが、

物流REITが伸び悩んだ最大の理由は、株式需給の悪化だろう。物流施設REITのスポンサーであるデベロッパーは、最終的に参加のREITに売却することを前提にして、物件を開発している。

REITがこうした物件を取得する際は、増資で新たに株式を発行する必要がある。

引用：日経ヴェリタス

増資の量が多すぎると、株価の下落にもつながり、結果としてパフォーマンスに影響しているようです。

REITの利回りで高いものは7％

タカラレーベンREITは、分配金利回りが7％と高くなっていますね。

出典：JAPAN REIT　不動産投信情報ポータル

REITも複数銘柄を購入しようと思います。

やはり、自分で投資をしてみないと興味がそこに行かないですし、勉強も身に入りません。

分散投資は異なる資産で

分散投資の基本は、異なる資産で持つのが基本です。

とはいえ、私は株式オンリーです（投資信託も）。

債券やREITには投資してきませんでした（昔は持っていましたが）。

「配当金」というキャッシュフローを増やしていくため、安定して分配金が見込めるREITへの投資も、分散投資の観点からいいように思います。

投資は日々勉強です。

リスクを減らし、安定した配当金を増やしていけるよう、ポートフォリオを作っていきたい。

また、こうした暴落時に絶対にしてはいけないのは『狼狽売り』です。

嵐は必ず過ぎ去ります。

一歩引いて、冷静な目で対応していきたい。

ではでは。

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