【高配当投資】REITで毎月配当も可能!6銘柄保有するだけで良い

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毎月のように配当金収入が入るという環境を作ることで、給料以外の収入源を持つことができます。

高い利回りが期待できる投資先として、「J-REIT」があります。

J-REITは、多くの投資家から集めた資金で、オフィスビルや商業施設、マンションなど複数の不動産などを購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する商品です。

REITの仕組み

出典:一般社団法人 投資信託協会

不動産を持つには多額のお金が必要となりますが、J-REITに投資することで、1口大家さんになることができますね。

J-REITの魅力は高い利回りです。

たった6銘柄の保有でも、毎月配当金を得ることができますね。

コロナショックでかなり下がっていましたので、いくつか保有することができました。

※J-REITの場合、配当金は分配金と呼ばれます。

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東証REIT指数と日経平均株価の動き

東証REIT指数を見てみると、コロナショックの影響は、日経平均株価やNYダウ平均株価よりもきついものでした。

REITを保有する地銀の投げ売りとも言われましたが、すさまじい下げで恐怖すら覚える下げでしたね。

コロナショックから株価はすさまじい回復を見せているわけですが、REITはかなり出遅れています。

まだ、投資妙味があると考えていますが、どうでしょうか。

東証REIT指数 株探より

東証REIT指数 株探より

長期で見ると、日経平均株価と連動しているときもあれば、アウトパフォームしているとき、アンダーパフォームしているときもあります。

東証REIT指数 株探より

東証REIT指数 株探より

分散投資先としても魅力的です。

J-REITは高利回りも魅力的

REITは調べてみると結構面白いのですが、単純に利回りが高いのも魅力的です。

また、決算月がバラけている点も注目です。

上場企業では3月決算が多いので、配当の集中化を招きやすいですね。

もちろん、それはそれで悪いわけでもなんでもありませんが。

※令和2年6月9日時点
 コード投資法人予想分配利回り決算月用途スポンサーNAV倍率
13476みらい7.38%4月/10月総合型三井物産、イデラキャピタル0.85
28985ジャパン・ホテル・リート7.28%12月ホテル特化型ロックライズ、他0.64
38967日本ロジスティクスファンド7.15%1月/7月物流施設特化型三井物産、他1.06
43468スターアジア不動産6.76%1月/7月総合型スターアジア0.84
53451トーセイ・リート6.58%4月/10月総合型トーセイ0.81
63472大江戸温泉リート6.31%5月/11月ホテル特化型大江戸温泉物語0.69
73492タカラレーベン不動産6.17%2月/8月総合型タカラレーベン0.87
83488ザイマックス・リート6.14%2月/8月総合型ザイマックス0.7
92971エスコンジャパンリート6.01%1月/7月総合型(商業施設中心+底地)日本エスコン0.95
103470マリモ地方創生リート5.99%6月/12月総合型(住居+商業施設中心)マリモ、リビタ0.91

J-REITのトップ10で見てみると、分配利回りが6%を超える銘柄が多いですね。

J-REIT.jpによると、J-REITの分配金利回りは4%程度まで上がっており、東証1部上場企業の2%程度の配当利回りよりかなり高い利回りとなっています。

J-REIT分配金利回り

出所)J-REIT.jp

分散投資をしながら、配当収入を増やす投資先候補としても良いと考えます。

6銘柄で実現!毎月配当ポートフォリオ

J-REITには、NAV倍率という指標があり、株式によるPBRのような指標です。

1倍を割れていると割安と言われます。

NAV倍率1倍以下の銘柄で、かつ、スポンサーも強固なREITを選んでみました。

コード投資法人予想分配利回り決算月用途スポンサーNAV倍率
3292イオンリート5.19%1月/7月商業施設特化型イオン0.86
8953日本リテールファンド5.60%2月/8月商業施設特化型三菱商事、UBS AG0.73
3453ケネディクス商業リート5.18%3月/9月商業施設特化型ケネディクス0.84
8956プレミア4.51%4月/10月複合型(オフィスビル+住居)NTT都市開発、他0.98
8960ユナイテッド・アーバン5.14%5月/11月総合型丸紅0.85
8964フロンティア不動産5.50%6月/12月商業施設特化型三井不動産0.89

このたった6銘柄で、毎月配当金も実現できるのです。

私もいくつか保有していますが、保有する不動産、スポンサーともに申し分ありません。

商業施設重視ですが、コロナショックの影響で商業施設に入るテナントの休業などで分配金に影響が出ることが想定されます。

すでに決算を出しているケネディクス商業リートは、分配金の減額を発表しています。

ただ、私は、一時的なものであり、いずれ戻ると見ているので一時的な減配は気にしていません。

イオンモールなどを保有するイオンリートも、テナントの家賃免除などに動いていましたので、影響は出るかと思います。

6銘柄で実現!毎月配当ポートフォリオ②

REITへの投資の魅力は、複数の不動産に少額から投資できる点にもあります。

さきほどは、商業系リートが多かったのですが、同じくNAV倍率で1倍割れの銘柄を見てみました。

オフィスや商業など複数の不動産ポートフォリオを築いている総合型タイプのREIT多めで見てみました。

コード投資法人予想分配利回り決算月用途スポンサーNAV倍率
8957東急リアル・エステート4.24%1月/7月複合型(オフィスビル+商業施設)東急電鉄0.85
3462野村不動産マスターファンド4.50%2月/8月総合型野村不動産0.9
8954オリックス不動産4.44%2月/8月総合型(オフィスビル中心)オリックス0.89
8961森トラスト総合リート5.25%3月/9月総合型(オフィスビル中心)森トラスト0.9
3287星野リゾート・リート5.56%4月/10月ホテル・旅館特化型星野リゾート0.86
8977阪急阪神リート4.53%5月/11月総合型(商業施設中心)阪急阪神ホールディングス0.84
8987ジャパンエクセレント4.26%6月/12月総合型(オフィスビル中心)新日鉄興和不動産、第一生命保険、他0.92

ホテル系リートはかなり打撃を受けていますので、星野リゾートも影響が出ることが想定されますが、観光業は国内需要が多く占めるので(インバウンド比率は17%程度とのこと)、徐々に回復するというシナリオです。

物流リートも魅力的

利回りはREITにしては低いのですが、物流リートは今後も期待できる不動産ですね。

EC比率はどんどん上がっていますし。

コード投資法人予想分配利回り決算月用途スポンサーNAV倍率
8967日本ロジスティクスファンド7.15%1月/7月物流施設特化型三井物産、他1.06
3487CREロジスティクスファンド4.22%6月/12月物流施設特化型CRE1.14
3281GLP3.76%2月/8月物流施設特化型GLPグループ1.18
3493伊藤忠アドバンス・ロジスティクス3.65%1月/7月物流施設特化型伊藤忠1.13
3466ラサールロジポート3.57%2月/8月物流施設特化型ラサールグループ1.28
3249産業ファンド3.44%1月/7月物流施設(産業用不動産)特化型三菱商事、UBS AG1.47
2979SOSiLA物流リート3.38%5月/11月物流施設(産業用不動産)特化型住友商事
3283日本プロロジスリート3.15%5月/11月物流施設特化型プロロジス・グループ1.29
3471三井不動産ロジスティクスパーク3.13%1月/7月物流施設特化型三井不動産1.26
3481三菱地所物流リート3.06%2月/8月物流施設特化型三菱地所1.33

私は日本ロジスティクスのみ保有しています。

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REITも投資先に検討してみよう

REITの情報を得るには、不動産投信情報ポータルが便利です。

REITそれぞれの分配金推移、有利子負債、保有不動産ポートフォリオなどを見ることができます。

また、各社、かなり分かりやすく決算説明資料を作られていますので、どんなところに不動産を保有しているのか、どういう投資を考えているのかも知ることができます。

投資する際にはあたっては、必ず読んでおきましょう。

少額投資でも複数の不動産に投資できるJ-REIT。

高い利回り、配当金の分散化先など、魅力的な点が多いですね。

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