消費税増税対策とし住宅ローン減税の拡充になります。
与党の平成31年度税制改正大綱が発表されましたね。
なんと、
住宅ローン減税が10年から13年に延長
されるのです。
我が家も毎年20万円の減税を受けていますので、この期間が延びるとなるととても大きいですね。
対象者は、
- 2019年10月から2020年末の間に新たに契約
- 引き渡された住宅やマンションに住民票を移して居住する人
に限ります。
これからマイホーム購入を考えている方は、買う時期を考えていく必要がありますね。
消費税が増税するのは2019年10月～
マイホームの場合、金額も大きいので、消費税増税の影響を強く受けます。
いつから10％が適用されるのか、図にしてみると、こんな感じです。
パターンは3つ。
一つ目は、引き渡し時期が消費税10％になる2019年10月1日以降であれば、基本的に消費税は10％です。
二つ目は、例外編です。
注文住宅の場合は、6か月前の2019年3月31日までの請負契約までであれば消費税8％のままです。早く契約をしていれば、引き渡しが増税後でもいいよってパターンですね。
3つ目は、2019年4月1日以降の契約でも、2019年9月30日までに引き渡しを受けていれば、消費税は8％までです。引き渡しが10月1日以降だと消費税は10％ですね。
つまり、
- 契約は2019年4月より前か、後か
- 引き渡しは2019年10月より前か、後か
で、適用される消費税が変わってきます。
住宅ローン減税13年を受けるには
そして、住宅ローン減税の延長が受けられるのは、
- 2019年10月以降に契約（増税後に契約）2020年末まで
- 工務店への請負の場合、2019年4月以降に契約でも可（但し2019年10月以降の引き渡し）
- 2020年末までに住民票の異動＋引き渡しが必要
です。
住宅ローン減税の拡充を受けるためには、消費税増税後に購入する必要がありますね。
住宅ローン減税延長の概要
住宅ローン減税を受けられる時期が現行の10年から13年に延びることになります。
10年目まではローン残高の1%、11年目以降は建物価格の2%相当またはローン残高の1％の低いほうを控除されます。
- 住宅ローン年末残高（4,000万円が限度）×1％
- 建物価格（4,000万円が限度）×2％÷3年
※認定住宅は4,000万円の表記は5,000万円
建物価格が3,000万円であれば、
- 3,000万円×2％＝60万円
です。
60万円が3年で控除されるので、1年あたりは20万円ですね。
ただし、この例で言うと、住宅ローン残高×1％が年20万円を下回る場合は、ローン残高1％控除になります。
いずれにしろ、住宅ローン減税が10年から13年に延長されるのは大きいですね。
仮に年40万円減税を受けられる方であれば、120万円ほど減税額はアップするということです（年40万円減税を受けられる人はそんなに多くないでしょうけど、残高も毎年減りますし）。
また、いますでに住宅ローン減税を受けている方は、対象外です。
どんな建物購入が対象か
- 新築物件（請負、分譲、建売可（建築後使用されたことがないこと））
- 中古物件（業者が売り主の場合のみ）
が対象です。
中古物件の多くは、個人から購入する仲介物件のため、今回の減税制度は受けられないですね。
土地や中古購入は非課税なので関係なし
ちなみに、
○土地代は非課税
○中古マンション（個人から買う場合）の購入
この2点は非課税なので、消費税の増税による影響はありません。
新築は割高ですので、減税が拡充されるからと言っても、中古で良い物件があれば中古物件のほうが良いでしょう。
築年数が20年から30年になれば、価格下落は下げ止まります。
出典：三井住友トラスト不動産
価格下落による含み損を避けやすいといえますからね。
ほかの消費税増税影響の緩和策
住宅ローン減税が10年から13年に延長というのはインパクトがあります。
これ以外に大きいのがすまい給付金のアップです。
すまい給付金は最大50万円にアップ
すまい給付金は、マイホーム購入でお金がもらえる制度です。制限ありますが。
それが、
増税後は、大幅に上がります。
出典：国土交通省
現状は収入510万円以下の人に限られますが、
10％に増税後は、
775万円以下の人も対象
と、大きく対象が広がります。
給付額の上限額も最大30万円から50万円にアップするのも嬉しいですね。
贈与税の非課税枠は最大3,000万円にアップ
2点目は、住宅取得資金贈与です。
現状は一般住宅の場合、700万円までが非課税ですが、増税後は2,500万円まで上がります。
出典：国土交通省
基礎贈与の110万円と併用ができるので、上記表に＋110万円が非課税枠と考えるといいですね。
マイホーム取得には、頭金があるほうが有利です。
それだけ金利負担を抑えることができますし、物件価格が下落することへの耐性もできます。
- 住宅購入価格－贈与額の差額 ＜ 住宅ローン残高
の場合、住宅ローン残高を基準に減税を受けることができません。
住宅購入価格－贈与額の差額をもとに住宅ローン減税を受けることになります。
例えば、
- 3,000万円の物件購入（700万円贈与）＝差額2,300万円
- 住宅ローン残高 2,500万円
この場合は、差額の2,300万円を基準に住宅ローン減税を受けるというわけです。
住宅ローンは言わずもがな、身の丈にあった金額を借りよう
住宅ローン減税が大きくなるからマイホーム購入・・・ではなく、マイホームは自分たちの資金収支、預貯金、家族の環境などを踏まえて買うのがベストです。
減税はおまけです。
拡充を受けられればラッキーというくらいでいいですが、大きいことは大きいですね。
減税も踏まえて、資金シミュレーションをしておきましょう。
言わずもがな、過度な住宅ローンを組んでしまうと、悪夢のマイホームとなってしまいます。
超低金利を活かすために、固定金利のフラット35であれば ARUHIを、変動金利であれば 三菱ＵＦＪ銀行 やネット銀行の住信SBIネット銀行 住宅ローンの詳細はこちらを視野に入れておきましょう。
住宅ローン減税が3年延長するからといって、それを狙って買うのも、良い判断とは思えないです。
ではでは。
コメント