住宅ローンによる奴隷生活は避けよう!住宅ローンで破滅しないための2つのポイント

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住宅ローンを借りるときには、「35年」で借りる人が多いです。

と言われると違和感はないと思いますが、実際は35年で借りる人は少数派。

住宅金融支援機構の調査によると、35年で借りる人は全体の10%程度でしかありません。

多くは30年以下(44%)です。

それでも長いですけどね。

平均完済期間は、14.4年とすごい短いですね。

繰上返済をしまくっている証左です。

この35』という数字は、住宅ローンでは鬼門です。

当たり前と思うことに疑問を持ち、無理しない住宅ローンを組むことが生活設計を安定させる秘訣です。

高すぎる住居費は、破綻まっしぐらで旅行にもいけませんよ。

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住宅ローンにおける2つの「35」という数字

35年の借入期間

フラット35を代表されるように、住宅ローン=35年で借りるものというイメージがついています。

1960年くらいに定着したらしいですが、高度経済成長のときですし、不動産は値上がりする時代ですからね。

若いうちに買えば35年でも全然問題ないです。

25歳でマイホームを買えば、返済が終わるのは60歳です。

定年まで会社が持つか、あるいは、働き続けられるかは分かりませんが、定年まで働ければ老後には、圧倒的に住居費の安いマイホームが手に入ります。

つまり、住むところに困りません。

これが賃貸だと、毎月賃貸料を払わないといけませんし、立ち退きで出されるかもしれません。高齢になれば、部屋も貸してもらえないかもいしれません。

その点、住居を確保できるのは魅力ですよね。

ただ、結婚している世帯で、20代のマイホーム取得率は10~30%くらいなので、少数派です。

統計 2015国勢調査 持ち家率6

子どもがいる世帯は、持ち家率が上がりますが、3世帯に1世帯程度です。

統計 2015国勢調査 持ち家率6

ただ、40歳で借りた場合はどうでしょう。

35年で借りた場合は、完済時の年齢は75歳です。

完済時の年齢が80歳までは住宅ローンを貸してくれますが、60歳からの15年は収入が激減します。

厚生年金を受け取っている方の平均は月額約14万円です。

厚生年金額推移 厚生労働省

資料:厚生労働省 厚生年金保険・国民年金事業の概況 より作成

もし、繰上でもらおうとすれば、さらに年金額は下がり、それが生涯続きます。

ただでさえ低い年金額がさらに下がれば、よほどきちんとお金を貯めておかない限り、マイホームを手放さないといけないというリスクが出てきます。

住宅ローンは借金なので、返す義務がありますからね。

返済していける借入プランを練るのは必須。

35年で借りると、毎月の返済額は軽くなりますが、完済時の年齢60〜65歳を目安に借入期間を設定するのが大切です。

35年借りなきゃいけないわけではないですから。

借金なので、期間は短いほうがいいですわね。

年金受給は65歳からが原則ですが、支給年齢は、60歳から70歳まで好きに選べます。

60歳まで繰り上げると、年金は30%減少し、一生続きます。

70歳まで繰り下げると、年金は42%増え、一生続きます。

こう考えると、住宅ローンを60歳までに完済し、年金受給を繰り下げることで、老後の生活設計が大きく安定していきます。

民間住宅ローンの貸出動向調査

出典:民間住宅ローンの貸出動向調査(平成28年度)住宅金融支援機構

平均貸出期間は、25.4年とイメージよりも短いですね。

  • 完済時の年齢を見据えて、借入期間を設定しよう。
  • 35年借入が必要なわけではない。

年収負担率35%

年収に占める年間合計返済額の割合(=総返済負担率)は35%まで貸してくれます。

また、35という数字が出てきましたね。

もし35%も借りてしまうと、破綻ものです。

手取りベースで考えると、税込年収の35%は手取りの40%くらいになります。

なぜ、税金や社会保険料など使えない税込年収が基準なんでしょうね。

意味不明です。

金融機関の基準限度額まで借りられる!

と思っても、それは返済していけると同義ではありません。

無理のない返済は、手取りの25%以内に抑えておくこと。

マイホーム取得後も、教育費や老後資金など貯金をしていく必要があるので、住居費でおなかいっぱいという状態は避けなければなりません。

また、住宅ローンに加えて、修繕費や固定資産税もありますので、それらを踏まえて25%以内に抑えることでリスクを軽減できるわけです。

  • 税込年収で借入金額を考えるのはやめよう
  • 年収の5倍までという法則は、誰にでもあてはまるわけではない
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住宅ローンを借りる際には2つの「35」に疑問を持とう

住宅ローンは、35年で組まなければならないわけではありません。

完済時年齢を目安に借入期間を考えましょう。

税込年収の35%まで借りてしまうと、まさに住宅ローンの奴隷生活の始まりです。

手取り25%以内までに収めましょう。

それを実現するためには、

  • 高すぎる物件を買わない(背伸びして買わない)
  • 頭金をある程度貯める(あるいは、繰上返済できる家計力をつける)
  • 親の贈与なども考慮する

という当たり前のことを確認するのが大切です。

住宅ローンのために生きるのって嫌ですよね。

住宅ローンを借りると、住宅ローン減税で所得税の軽減がされます。

なにより、老後の住居費を圧縮できるので、住むところに困らないという大きなメリットがあります。

厚生年金の平均受給額は月14万円程度なので、家賃を払い続けるのはなかなか困難な金額ですからね。

駅近で立地の良い物件であれば、老後の生活もしやすくなります。

うちの上司で駅から徒歩25分の戸建でどうすることもないと嘆いていますが、駅から徒歩10分以内に買っておくというのは選択肢の幅が広がります。

マイホーム購入者で、最も不満を持つのは「駅からの距離」です。

買う前から分かっていることですが、駅からの距離だけはあとでリフォームしようが、リノベーションしようが、変えられません。

若いうちは、マイホームのことは考えにくいですが、30代の方は、マイホームのことも一度は考えておきましょう。

住宅ローンを使えるのは、ある意味、若い人たちの特権です。

そして、住宅ローン減税は、減税制度のなかでも最も強力なので、この切符をどう使うか、ですね。

ではでは。

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