固定金利から変動金利（ソニー銀行）に借り換えた我が家ですが、固定金利に戻すかどうかというのを悩んできました。
変動金利に借り換えたときは、「変動金利一択！」という思いもあったんですが、金利ある世界に対する知識、経験が不足していたように思います。
これから金利が上がる！というときは、固定金利にするのがセオリーでしたね。
前回、固定金利にするかどうかを迷ったときに、とある銀行に借り換えの申し込みを行い、金利を固定している状態なのです（この銀行はやや特殊ですね）。
【我が家の家計バランスシート】
- 住宅ローン残債期間は25年ほどある
- 家計の金融資産は住宅ローン残債を上回っており、自己資本比率は80％を超える高い状況
正直なところ、金利についてここまで考える必要はない状態とは理解していますが、性格上、やっぱり気になってしまってそういう意味ではデメリットだなと考えています。
固定金利にするかどうかの分岐点が絶妙
現状、固定金利は２％～２．５％程度が多いように思います。
この金利水準だと正直、全く借り換えしようと思う気持ちはおきません。
ただ、今抑えている銀行の固定金利は1.2％と極めて低い水準であり、悩んでいるところ。
米金利はインフレ鈍化に加えて雇用悪化で、利下げ局面ですが、日本の場合は超金融緩和状態であり、この先はフツーの状態に戻す状況かと思われます。
いったん、変動金利にした点は良かったと思っていますが、この先の25年を考えるとどうなるか分かりません。
急にビビり始めましたが、利上げ局面でもターミナルレート（金利の到達点）がどこまでいくかどうか、変わってきます。
インフレ率を加味した実質金利で言えば▲2.5％程度とまだまだ超緩和状態ですね。
もう多分量的緩和は効果が薄いのが分かっているのでやりたくないでしょうし、ましてや、マイナス金利はもうしないでしょう。
そう考えると、伝統的手法となる金利の上げ下げができる環境にしたい、つまり、日銀はのりしろは欲しいと思っていると考えられますね。
中立金利が1.0％～2.5％程度と想定されているようですが、中立金利の下限である1.0％の場合は今の変動金利は1.3％程度にまで上がると想定しています。
我が家の場合は、ソニー銀行でネット銀行なので利上げのときは経営環境が弱く、短プラ連動ではないので、スワップ金利市場によっては短プラ以上に上がることも想定されるのが悩みの種です。
【変動金利か固定金利かを悩む】
（変動金利）
- 0.297％（約0.3％）で借りましたが、現状は約0.8％と+0.5％利上げ。
以下、想定
- 政策金利 0.75％ ソニー銀行 1.05％
- 政策金利 1.0％ ソニー銀行 1.3％
- 政策金利 1.25％ ソニー銀行 1.55％
- 政策金利 1.5％ ソニー銀行 1.8％
- 政策金利 1.75％ ソニー銀行 2.05％
- 政策金利 2.0％ ソニー銀行 2.3％
利上げピッチと到達点は不明ですが、変動金利が有利になる可能性もそれなりにあると思います。
（固定金利）
- 団信込みで1.3％
固定金利にすると、中立金利の下限で固定されて金利変動リスクから解放される点はメリットです。
どこまで上がるかは不明
今が金融緩和状態であれば、経済をふかしもしない冷ましもしない中立にすれば、1.0％～2.5％です。
今のインフレ率を加味すれば、政策金利2.0％でも実質金利は▲1.0％程度とそれでも、まだ低いですよね。
変動金利のシミュレーションは、変数が多すぎて極めて困難なので、ざっくり計算すると、残債2000万円・25年で考えれば、
- 固定金利の場合、借換手数料込みで総額2350万円くらい（毎月7.9万円）
- 変動金利の場合、この先の平均金利が1.0％だと総額2280万円くらい（毎月7.7万円）
- 平均金利が1.8％だと総額2400万円（毎月8.3万円）
固定にすればざっくり100万円くらいは損する可能性はあるので、損切りするイメージです。
逆に金利上昇の動向によれば、リターンが出る場合もあります。
利上げに対応できるか否か
変動金利は過去の水準を見ると、今後も緩和局面はあるでしょうけど、そうでない場合は1.5％～2％近いときもあります。
利上げがあって感じたのは、金利ある世界は利息ある世界を作るので、住宅ローンにとってはデメリットですが、メリットもあると感じます。
今後、高齢者が増える状況の中である程度の利息ある世界のほうが経済を安定させると思いますし、利息収入が生活の支えになるはずです。たいないですし、結果論としては利払い費も大きくなる可能性があります。
変動金利がこの先どう動くかは読めないですが、我が家の場合は残債は2000万円程度であり、それほど大きくありません。
金融資産は2000万円を上回っているので、返せない不安はゼロです。とはいえ、早く繰上したいかというと期限の利益を放棄することになるのでそれはしたくない。
この先教育費もあるので、予期せぬ金利上昇で毎月9万とかなるとそれは地味に嫌だし、中立金利の下限である1.0％水準で固定できて、金利を気にしすぎないことになるのはそれなりに魅力を感じるのです。
今後25年のうち、私たち氷河期世代はあまり賃上げもされませんし、これからも期待できません。
15年はいわゆる現役ですが、後ろの10年は低収入確定です。現役の半分くらいでしょう。
15年間低金利であればメリットアリですが、当然読めませんし、この2年くらいで金利は１％～1.5％になることを想定すれば固定金利メリットが出てくるのが現状です。
ざっくり今後の15年で配当収入は最低でも4500万円くらいはあると思うので、迷わなくてもいいと思うのですが、これは性格ですね。。
よく固定金利ではなく、変動金利＋固定金利の差額分を資産運用という意見もありますが、資産運用はある程度の資産になるのに時間はかかるし、利上げ局面では下がることも想定されるので、個人的にはリスクの取りすぎと思います（もちろん、家庭の収入状況などにもよりますが）。
固定金利で損切りか
固定金利の水準が1.8％とか2％を超えていると正直こんな気持ちは生まれないのですが、1.3％程度だと絶妙に損するか得するかの水準であり、25年後に損したとしても金額が小さいので、納得できる金利水準です。
スウェーデンも変動金利が多いようですが、短期間でマイナス金利から政策金利4％を超えることで、住宅価格の下げと利息負担で手放す人も増えたようです。
この先、金利は上がらない、低金利のまま、とは限らないので、金利上昇リスクを過小評価することなく、安定した生活を送るためにはどうすべきかを考えて、そろそろ決断しようと思います。
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