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住宅ローン借換記録①【フラット35固定金利から変動金利への体験談】

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金利が引き上げられようというときに、住宅ローンの借り換えを実行しようと考えています。

しかも、我が家はフラット35なので固定金利でいまのフラット35よりもずっと低い固定金利ですが、それを放棄してまで、変動金利に借り換えようとしています。

具体的に住宅ローンの借り換えを検討されている方もいるかと思いますが、正直、変動金利は今後の金利上昇が不安ですよね。

フラット35からの借り換え先として選んだのは、ソニー銀行とauじぶん銀行。

この2行に仮審査を申し込み(申請後翌日には仮審査承認)し、最後まで悩んだ点もまとめます。

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住宅ローンの借り換えをしようと思った理由

借り換え前の条件

約10年前に新築マンションを購入して、その時は変動金利が何となく怖いという理由でフラット35にしてしまった記憶があります。

住宅ローンは最初の10年間で利息の半分を払うので、最初の10年が大事

金利は安いに越したことはありませんね。

【当初借入】

  • 借入約2,700万円を35年
  • フラット35(団信なし)
  • 金利当初10年間0.77%、11年目以降は1.37%

私が借りたときには、フラット35は今のような子育て世代の優遇などはなく、物件のスペックによって0.6%引き下げるキャンペーンを実施していました。

このため、0.77%と当時の変動金利並みの水準で借りることができたのです。

今の変動金利は0.1~0.3%台もあるので高く感じますね。

【借り換え前の状況】

  • 残債約2,000万円
  • 残債期間は約26年
  • 金利当初10年間0.77%、11年目以降は1.37%

ちょうど優遇金利が終わりが見えてきたこともあって、何気なくソニー銀行のHPを見たことで借り換えを考えるようになりました。

借り換えを考えるきっかけ

今よりも低い固定金利で残り26年を過ごせるので、割と安心感はあるのですが、借り換えを考えた理由もあります。

【借り換え理由】

  • 修繕積立金が上がってきており家計の影響度を下げたいと考えていた
  • 団信未加入であるため、団信加入により家計リスクを下げたい
  • 家族や同僚のがん罹患により、病気に敏感になったこと
  • 今の団信はがん罹患の際に住宅ローン免除の優れた団信があるため、病気へのリスクヘッジをしたいこと
  • ソニー銀行、auじぶん銀行は50歳未満の団信が充実している(裏を返せば50歳超えてから借り換えするのはメリット薄い)
  • 変動金利は上がるとはいえ、急激な引き上げは想定されないこと
  • マンション価格が住宅ローン残債の2倍以上あり、健全であること
  • 住宅ローン残債を超える金融資産を保有していること

変動金利にするリスクはそこまで高くないと判断し、借り換えをすることにしたのです。

借り換えするのに悩んでいたこと

【借り換えの悩み】

  • 残り26年の固定金利メリットを放棄して良いのか
  • 変動金利の金利上昇ピッチが想定外であれば家計リスクは高まることになる
  • 借り換え費用(約70万円)のキャッシュアウトがあり、家計に影響がある

特に固定金利メリットを放棄することにはかなり悩みましたが、次の10年を過ごせれば残債も減り、金利上昇リスクも下がること(今から35年ローンだったら多分変動金利にしていないかなと)。

途中で売却することも想定されるので、金利は低くしておくメリットがあると考えました。

また、さきほどの団信(がん100%)に加入できるメリットは思いのほか大きいと考えています(がんには罹患したくないけど、罹患時には収入減少などが想定され、保険金よりも団信のほうが強力であり、50代以上は男性の罹患確率が高まります)。

借り換え費用のキャッシュアウトは正直痛いので、少し借金増えますが、借入金額を残債より少し多く借りて緩和すればリスク軽減になると考えました。

変動金利の上昇リスクについて

変動金利の金利上昇はリスクはリスクですが、具体的に考えることが大事だと思います。

そこで、シミュレーションしてみました。

auじぶん銀行は、2016年2月のマイナス金利導入後に、基準金利が0.071%下がってる。ソニー銀行は0.082%下がってるため、マイナス金利解除すると、この分が上がる可能性があると思います。

マイナス金利解除すると、auじぶん銀行は0.348%→0.419%(+0.071%)に、ソニー銀行は0.297%→0.379%(+0.082%)になるのではと思っています。

とはいえ、auじぶん銀行もソニー銀行も変動金利の基準指標となる短プラ連動ではありません。

マイナス金利解除しても、短プラ連動している銀行(メガバンクやネット銀行では住信SBIネット銀行)の金利は上がらないことが想定されるなかで、auじぶん銀行など短プラ連動ではなく独自基準で変動金利の基準金利を設定しているネット銀行が金利を引き上げるか?と考えたときに、企業努力で上げないのではないか?と考えています。

なぜなら、金利引き上げすると、顧客が逃げていく可能性が高まるからです。
 

シミュレーション

<2050万円借入・借入期間25年9か月>
 
金利引き上げ幅
ソニー銀行
毎月
auじぶん銀行
毎月
 
0.297%
68,957
0.348%
69,402
半年後
マイナス金利解除
0.379%
69,667
0.419%
70,025
3年目から
+0.10%
0.479%
70,496
0.519%
70,857
5年目から
+0.25%(0.35%)
0.729%
72,251
0.769%
72,618
8年目から
+0.25%(0.60%)
0.979%
73,772
1.019%
74,144
11年目から
+0.25%(0.85%)
1.229%
75,047
1.269%
75,514

実際に上記のような感じで上がるのではないかとシミュレーションしていますが、政策金利が0.5%になったのは過去20年でたったの2年だけであり、0.5%になるのもかなり時間を要するのではないでしょうか。

また、金利は上がり続けるのではなく、当然景気と連動するので、上がったり下がったりすることが想定され、今の固定金利の水準まで負担が増えることは想定しにくいと思い、変動金利への借り換えをすることにしたのです。

借り換え諸費用

auじぶん銀行もソニー銀行も借り換え費用も含めて、借り換えすることができます。

先ほど懸念だった手数料のキャッシュアウトリスクを減らせる(借入金額が増えることを意味しますが)ので、家計に影響を及ぼすリスクを減らせることも分かり、借り換えに前のめりとなっています。

ちなみに、auじぶん銀行は今の借入期間までしか借り換え期間としてできませんが、ソニー銀行は相談できます。

手続きは簡単!本審査結果はどのくらい?

検討している両行ともに、ネットで書類アップロードするだけで割と簡単にできます。

auじぶん銀行は本審査申し込みから1週間でOKが出ました。

ソニー銀行はキャンペーン期間中ということもあるのか、初動が遅く、3週間ほどかかっています。

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悩み!5年ルール・125%ルール

変動金利は、急激な金利上昇の際に家計リスクを抑えるために、多くの銀行で採用されているルールが5年ルール。

auじぶん銀行は採用していますが、ソニー銀行は採用していません。

金利・団信内容はわずかですが、ソニー銀行のほうが良いのですが、auじぶん銀行は5年ルール採用しています。

両行の経常利益率は20%を超えており、業績は安定していますが、auじぶん銀行のほうが成長率は高そうです。そうしたことも見ながら、悩んでいるのがこのルールがあるほうがいいのかどうか。

【借り換え候補】

  • ソニー銀行 5年ルールがない
  • auじぶん銀行 5年ルールがある

5年ルールがあると、これからマイナス金利解除などによって基準金利があがったとしても、毎月返済額を5年間確定することができます。

リスクは、5年毎に見直すので見直し時に返済額が増えること、また、金利引き下げ時に毎月返済額が下がらないことですね。

どちらがいいのかはかなり迷っていますが、金利の上げ下げがあることを前提にすると、5年間変わらないのはメリットでもあり、デメリットになるのかなと思い、ソニー銀行でもいいかと思い始めています。

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住宅ローン借換はどうすべき

色々悩んでいますが、本審査も終わったので契約するだけです。

悩んだことの結果のまとめです。

【借り換え悩み】

  • 固定金利から変動金利にするリスクは→具体的なシミュレーション結果、変動金利で良い
  • 団信が魅力→50歳まではがん団信100がつけれる(住信SBIネット銀行は40歳超えると団信の魅力が減るので検討から外しました)健康なうちに借り換えする
  • 借り換え費用のキャッシュアウトがある→借り換え費用も含めて借入ができる
  • 5年ルールはどうするか→金利の上げ下げ想定するとそこまで気にしなくてもいい

今の変動金利はボトムだと思いますので、あとは4月に基準金利が上がらないことを祈るばかりです(なんとなく損した気分になるし)。

今回は借り換え勉強するにあたって、モゲチェック をかなりお世話になりました。

借り換え申し込みもできるので、借り換え検討されている方はは使ってみてください。

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