「利益」と「キャッシュ」は違うと言われますが、黒字決算であっても資金繰りに窮して倒産してしまうこともあります。
いわゆる黒字倒産ってやつですね。
株式投資による配当金収入を増やすために、コツコツと投資をしているんですが、絶対に避けたいのが「倒産」です。
投資する際に重要指標として見ているものの一つに「営業キャッシュフローマージン」があります。営業キャッシュフロー÷売上高で求められます。
要は、売上に対してどれだけ「現金」を稼ぐ力があるかを見ることができます。
キャッシュフロー計算書は、粉飾しにくい書類とも言われます。現金は嘘つかないってことですね。
キャッシュフロー計算書の読み方については、JR東海、東芝など大手企業の実例を踏まえた開設や、黒字倒産をした企業を例に解説しているこの本がとっても勉強になります。
不動産会社は、ユニゾホールディングスの件もあり、保有不動産の含み益が大きいなど不動産会社も魅力だなと思って、10社ほどピックアップして調べてみました。
不動産会社のなかで営業キャッシュフローマージンの高いのは？
一言に不動産会社と言っても、賃貸で稼ぐところもあれば、マンション販売など売買で稼ぐところもあります。もちろん、全てしているところもあります。
思いつくところで10社ほど見てみました。
決算期は会社によって異なりますが、2018年でバブルチャートにしてみました。
データの一覧はこちらです。
| 決算月 | 18年 | 売上高 | 営業CF | 営業CFM |
| 12 | ヒューリック | 287,513 | 130,973 | 45.6% |
| 3 | 三菱地所 | 1,194,049 | 293,338 | 24.6% |
| 3 | 三井不動産 | 1,751,114 | 30,143 | 1.7% |
| 2 | イオンモール | 312,976 | 90,600 | 28.9% |
| 3 | 野村不動産HD | 623,762 | 21,498 | 3.4% |
| 3 | ユニゾホールディングス | 52,462 | 27,238 | 51.9% |
| 12 | 東京建物 | 273,302 | 19,748 | 7.2% |
| 3 | 東急不動産HD | 866,126 | 12,265 | 1.4% |
| 3 | 京阪神ビルディング | 14,799 | 6,884 | 46.5% |
| 3 | 住友不動産 | 948,402 | 189,933 | 20.0% |
こうしてみると、三井不動産は売上高では一番大きいわけですが、営業キャッシュフローマージンに目を向けてみると、かなり低いんだなというのが分かります。
中身を見ていく必要もありますが、先に紹介した「決算書はここだけ読め! キャッシュ・フロー計算書編 (講談社現代新書)」では、細かいところは気にせず、
営業キャッシュフローがプラスかどうかを真っ先に確認せよ
とありますので、投資する前の入り口としては十分かと思います。
ヒューリック（証券コード3003）、ユニゾホールディングス（3258）、京阪神ビルディング（8818）などがめちゃくちゃ高い営業キャッシュフローマージンを叩き出していますね。
投資するならこういうところが良いなと第一印象を持つわけです。
ちなみに、私は今回ピックアップした例で言うと、ヒューリック、ユニゾホールディングス、イオンモールを保有しています。京阪神ビルディングは買いそびれていますが、ウォッチ銘柄です。
三井不動産（8801）の営業キャッシュフローマージン推移
三菱地所と並ぶ総合不動産の雄。ビル賃貸が主力の三井不動産です。
もしかしたら、18年3月期だけが営業キャッシュフローマージン低いのかもと思い、調べてみると確かに低かったんですが、結構アップダウンが大きいですね。
三菱地所（8802）の営業キャッシュフローマージン推移
三井不動産のライバル会社である三菱地所を見てみますと、ガラリと景色が違い居ますね。
ビル賃貸が主力なことも同じですが、こちらは非常に高い営業キャッシュフローマージンで推移していますね。
投資候補に入れるなら、まずは三菱地所かなという印象です。
三井不動産が潰れる心配はないのですが、指標面では三菱地所のほうが魅力ですね。
京阪神ビルディング（8818）の営業キャッシュフローマージン推移
京阪神ビルディングの営業キャッシュフローマージンは、次元の違う高さですね。
また、それを毎年度作っているというのがすごい。
場外馬券場をテナントとしたビルを保有しており安定感は抜群。また、データセンターにも強みありです。
2020年3月期（１Q）は空室率ゼロというのを達成しています。
もともと空室率は非常に低いのが同社の強みですが、ゼロというのはすごいですね。
時価総額650億円程度と小さいですが、絶対的な安心感のある会社です。
ヒューリック（3303）の営業キャッシュフローマージン推移
ヒューリックは、オフィス、ホテル、商業施設などを保有し賃貸収入で稼いでいます。
保有物件の70％以上が東京23区内であり、駅近ばかりを持っていますので、安定度は抜群です。
銀座の一等地にも所有ビルがあり、非常に強固な収益力を誇りますね。
空室率は1％以下というのも同社の強みです。
また、保有する株式も魅力的です。株主も良い企業が多いです。
ユニゾホールディングス（3258）の営業キャッシュフローマージン推移
H.I.S（エイチ・アイ・エス）からのTOB（反対表明していますが）で話題となっているのがユニゾホールディングスです。
保有する不動産の含み益が2000億円を超えており、時価総額を優に超えています。
そのユニゾホールディングスは、オフィスビルとホテルの2本立てですが、営業キャッシュフローマージンも高いですね。
やはり営業キャッシュフローマージンの高い会社は、非常に魅力的ですね。
言わずもがなですが、営業キャッシュフローマージンだけで投資判断しているわけではありませんが。
営業キャッシュフローマージンがマイナスの会社は危ないか？
基本的には、営業キャッシュフローがマイナス（つまり事業をするのに現金を稼いでるのではなく、出て行っている状態）の会社は避けなければなりません。
業種によるので、リース会社などは通常マイナスですが、それ以外は避けたいところです。
保有する不動産株のなかでプレサンスコーポレーションというマンションなどを販売する会社があります。
販売戸数は全国2位（1位は住友不動産）、近畿圏では1位という強固は販売力を誇ります。
その同社の営業キャッシュフローマージンは、マイナスなんですよね。しかもずっと。
同社はとにかく用地を買いまくっているので、棚卸資産が多いため、営業キャッシュフローがマイナスです。
売れると分かっている土地しか買っていないので、用地取得力とその後の販売力は群を抜きますね。
3254 プレサンスコーポレーション 2019年3月期会社説明資料より 用地
優待株投資をされているみきまるさんのブログには、IRに問い合わせされた記録があり、
「ウチは主要駅の近くにいい土地があったら、とにかく全部すぐに買いに行く。そして先に買ってから、ファミリーマンションで行くのか、ワンルームマンションで行くのか、ホテルで行くのかを決める。他のマンデベは採算が合うかを慎重に検討してからのゆっくりの出動なので、ウチとは全然「速さ」が違う。要は、用地取得で圧倒的に強い。なので ウチにはライバルなどいない。そんなものは存在しない。」
プレサンスコーポレーションの強みが伝わってきますね。
ただ、用地を買いまくって建設するマンションなどが売れなくなると資金ショートする可能性はある点でリスクはあります。
PER4倍というのは、そういうリスクの裏返しかもしれません。
営業キャッシュフローマージンは倒産リスクを避ける指標
営業キャッシュフローマージンが高いと、本業で現金を稼ぐ力が強いことを見ることができます。
少なくとも、資金繰りに窮するというのは、遠いところにある会社です。
かつて倒産し上場廃止になった航空会社スカイマークは、営業キャッシュフローマージンが悪化し、お金も使い過ぎていましたので、わずか10数億円の赤字で資金繰り悪化で倒産しています。
ビジネスモデル、売上や利益、資産をどのくらい持っているかなどほかにも見る指標は多いんですが、
キャッシュフローを見る
というのは、真っ先にしておいもいい指標かなと思っています。
例えば、営業キャッシュフロー（給料）がマイナスの人に、住宅ローンを貸そうという金融機関はないのと同じで、現金を稼ぐ力が強いことは魅力的だと思うのです。
不動産会社は、営業キャッシュフロー＋投資キャッシュフローのフリーキャッシュフローはマイナス（稼いだ現金以上に不動産を買っている）の会社も多いですが、借入（財務キャッシュフロー）により手持ち現金は増えている傾向ですね。
比較した会社のまとめ表です。
| 銘柄 | 証券コード | 現在値 (¥) | 配当 (¥) | 配当(%) | 配当性向(%) | PER | EPS (¥) | 営業CFM(%) |
| 三井不動産(株) | 8801 | 2,308 | 44 | 1.91% | 25.26% | 13.2 | 174.2 | 1.7% |
| 三菱地所(株) | 8802 | 2,000 | 31 | 1.55% | 31.16% | 20.1 | 99.5 | 24.6% |
| 住友不動産(株) | 8830 | 3,965 | 32 | 0.81% | 10.83% | 13.4 | 295.4 | 20.0% |
| ヒューリック(株) | 3003 | 965 | 28.5 | 2.95% | 34.38% | 11.6 | 82.9 | 45.6% |
| 野村不動産ホールディングス(株) | 3231 | 2,080 | 80 | 3.85% | 31.89% | 8.3 | 250.9 | 3.4% |
| 東京建物(株) | 8804 | 1,283 | 38 | 2.96% | 28.36% | 9.6 | 134.0 | 7.2% |
| イオンモール(株) | 8905 | 1,659 | 40 | 2.41% | 27.01% | 11.2 | 148.1 | 28.9% |
| 東急不動産ホールディングス(株) | 3289 | 604 | 16 | 2.65% | 29.52% | 11.1 | 54.2 | 1.4% |
| ユニゾホールディングス(株) | 3258 | 3,400 | 85 | 2.50% | 11.19% | 4.5 | 759.8 | 51.9% |
| 京阪神ビルディング(株) | 8818 | 1,231 | 23 | 1.87% | 34.59% | 18.5 | 66.5 | 46.5% |
キャッシュフローについては、こちらの本を読むとスッと入ってきます。
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営業キャッシュフローマージンについては、この本が良書です。
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