四季報（秋号）発売月になりましたが、どんな銘柄に出会えるか楽しみですね。
一時保有していて手放してしまったロードスターキャピタルに改めて着目しました。
投資には忍耐が大事ダイジだいじ・・・・って思った銘柄・・・。あのまま保有しておけば、PER3倍、配当４％の銘柄に化けてたのに。。たられば。
ロードスターキャピタルは、中規模オフィスビルを安く仕入れてバリューアップして、転売益を得るお仕事をメインにしている業績絶好調の会社です。
将来の高配当株化を期待
この1年弱くらいは売買も好調で株価も堅調ですね。その前に手放してしまった（せっかく割安に保有してたのに）。
3482 ロードスターキャピタル
ロードスターキャピタルは、東京都心5区を中心に、中規模ビルを購入し、バリューアップして売却益を得る事業が主力です。
中規模オフィスビルは、大手が手を出さず、また、個人にとっては大きすぎるようですね。
同社の強みが活きている市場といえますね。
3482ロードスターキャピタル 競争優位性 22年12月期決算説明資料より
購入して保有している間は、賃貸収入が入ってきますし、買い手が見つかれば売却益を出せるという好循環です。
安く仕入れることができる調達力・目利き力が素晴らしい会社ですね。
利益率が向上している点からも同社が購入した物件は高く売れている点が伺えます。
3482ロードスターキャピタル 業績 22年12月期決算説明資料より
もともと高収益企業でしたが、営業利益率が30％超えと超高収益企業になってきましたね。
3482ロードスターキャピタル 業績
いつ高く売れるか、安く仕入れることができるかは分かりませんので、四半期ごとの決算よりも通期決算を重視するほうが良さそうです（例えば、２Qがいつも高く売れる！とかないですからね）。
EPSやBPSも順調に伸びており、ROE30％超えは素晴らしいですね。
3482ロードスターキャピタル EPSBPS
株主還元
優待もありますが、増配力がすばらしいですね。
配当性向15％を目安に、上場来4期連続での増配を続けています。
5期連続増配予定です。
ロードスターキャピタル 株主還元 22年12月期決算説明資料より
配当性向15％程度と低く、EPSが右肩上がりですから増配を続けています。
増配力も素晴らしく、5年平均では5割近い増配率を叩き出しています。
22年12月期２Q決算説明会において、「配当性向について議論している」という社長発言がありましたので、恐らく配当性向の引き上げをしてくるでしょう。
配当利回りは上がりそうですね。
コーポレートファンディング事業
主力のコーポレートファンディング事業ですが、仕入れ価格に対して2022年は178％とものすごく高く売れてますね。
いや、すごすぎでしょ。
今の低金利の環境、世界でも人気の高い東京都心５区の流動性の高い物件がテリトリーという点が大きく寄与していることが伺えます。
3482ロードスターキャピタル 不動産 22年12月期決算説明資料より
賃貸部門やクラウドファンディング事業もありますが、まだまだ小さいのでこの転売益がコンスタントに出せるかが同社の成長のカギですね。
同社は予算ありきで物件を買いに行くわけではなく、安くて良い物件があれば買うスタンスなので、高値掴みリスクは低そうです。
2021年は195億円の予算に対して144億円しか使っておらず、無理に買いに行ってないという点ではメリットですが、仕入れ不足で将来の売上に影響するというデメリットの部分もあります。
3482ロードスターキャピタル 予算 22年12月期決算説明資料より
このため、あとでまとめていますが、同社が持つ在庫水準（持っているビル）を見ておくことが大事ですね。
借金の多い会社、財務はどうか？
同社はビルという高い買い物をする事業ですので、借金が多いですね。
不動産会社なので、仕方がないのですが、借金の多さはデメリットか？
自己資本比率は20％を切る水準で教科書的には財務の悪い会社ですが、見ていきましょう。
3482ロードスターキャピタル 財務
ネットDEレシオで見ても2.36倍と高いですね。
1倍を切るのが優良と言えますが、指標的には財務の悪さが見えるようにも・・・。
といいながら、同社の有利子負債は基本的に借入期間が10年以上の長期負債。
短期借入は非常に少なく、キャッシュも月商の5か月以上も保有しており、財務面での不安は特段ないと思われます。
3482ロードスターキャピタル 借入 22年12月期決算説明資料より
同社社長曰く、不動産業界は10年に1度はガツンと落ちるときが来るので、それに対応できるように長期借入をしており、財務に余裕を持たせている状態です。
販売用不動産は要チェック！
同社は中規模オフィスビルを安く仕入れて転売する会社ですので、その仕入れが順調かどうかを見ておくことが重要です。
決算資料の流動資産の販売用不動産が極端に減っていないかは、決算ごとに必ず確認しておきたい項目と言えますね。
3482ロードスターキャピタル 販売用不動産 22年12月期決算説明資料より
過去3年の販売用不動産の推移をまとめてみました。
直近では若干減少していますがほぼ横ばいであり、販売用不動産は極端に減っていない状況ですね（増えすぎて売れてないというのも問題なので、売上推移も見ておきたいところ）。
保有物件で見ると22.12月期２Q現在では26物件保有しており、1棟当たり20億円弱と言ったところでしょうか。
20億円の物件を25億円とかで売っているわけですから、高収益と言えるわけですね。
大体年間10件前後の取得や売却をしているのが分かります。
指標面
最後に指標をまとめています。
PER6倍台はさすがに安いですね。PERは利益で変動しますので、急に上がるリスクもありますが、ミックス係数も低く、増配可能性が高いことを考えると魅力的な銘柄ですね。
オーナー銘柄は魅力的な部分もあり
ロードスターキャピタルは、物件仕入れ力の高い高収益企業！
- 販売用不動産は決算ごとにチェック！
- ビル転売なので、順調に仕入れができているかがポイントですね
- 賃貸収入が増えて固定費賄えるようになれば、さらに強くなりそうです
3482ロードスターキャピタル 販売用不動産 22年12月期決算説明資料より
配当性向の引き上げも検討されている銘柄。
増配も期待できそうな銘柄です。
また、不動産を取得して転売したり賃貸収入を得る事業モデルは、10年後も100年後もある事業であることは予想されるので、技術の進歩で陳腐化するビジネスでない点も魅力と言えそうです。
再度、強みと思う部分や現時点で気になる点をまとめておきます。
- 大手や個人投資家が手を出さない中規模不動産取得を中心に手掛け、これが強み！
- 都心５区が中心で世界最大の都市・東京という立地で流動性の高い不動産を扱う
- 中規模不動産なので、テレワーク影響はほぼなし（もともと床面積小さく入っている中小企業がテレワークのためにさらにオフィス規模を縮小する懸念はなし、節約にならないから）。
- また、大手がテレワーク高まりのためにオフィス面積縮小の動きはプラス（ロードスターキャピタルが扱っているような中小規模のオフィスに入ってくる）
- 知名度向上で入札参加の機会上昇（仕入れ力の向上）
- ホテル物件も買い始めてる（コロナ終焉、円安で訪日外国人の増加は間違いないですからね。爆買いが話題になったとき不動産価格上がってましたよね）
- 株価上がったとはいえ、PER6倍程度と激安
- 5期連続増配中で平均増配率49％と高い
- 21年12月期は予算190億円に対して145億円の執行→仕入れ不足の影響出る時期くるかも
- 少数精鋭だけど、20年12月期59人 → 21年12月期52人と7人も辞めてる！
- 首都直下型地震！（こればっかりはわからん！）
- 金利の上昇！（当分なさそうですが）
四季報で見つけた高配当株の記事はこちら。
また、PER×PBRで見た超割安銘柄の記事はこちら。
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