将来の資産形成につなげるため、株式投資をメインに投資をしています。
興味があるのは、株式投資と不動産投資です。
中古区分ワンルームマンションの営業を受けてみました。
中古区分ワンルームマンションの投資で成功されている方ももちろんいますね。
株式投資をしていくなかで、四季報を見てみるとやたらと儲かっているなという印象というか、決算を目の当たりにして、どうしてそんなに儲かるのか。
興味を持ったので、実際に東証に上場している会社の営業を受けて見ることにしました。
ちなみに、私自身は中古区分ワンルームマンション投資には全く興味はなく、リターンの薄い投資先だと認識しているので、あくまで株式投資の参考にしようと体当たりしてきました。
中古区分ワンルームマンションをメインに上場している会社は
一つ一つじっくりと決算は見ていませんが、四季報でさらっと見てみると、結構ありますね。
この会社以外にも、ワンルームマンション投資を手掛けている会社は多いです。
| 3486 (株)グローバル・リンク・マネジメント | ||||||
| 【業績】 | 売上高 | 営業利益 | 純利益 | 1株益(円) | 1株配(円) | 営業利益率 |
| 連18.12 | 22,644 | 1,209 | 755 | 101.8 | 12.5 | 5.34% |
| 連19.12予 | 25,000 | 1,400 | 800 | 105.8 | 12.5 | 5.60% |
| 連20.12予 | 27,000 | 1,500 | 870 | 115.1 | 12.5 | 5.56% |
| 3464 プロパティエージェント | ||||||
| 【業績】 | 売上高 | 営業利益 | 純利益 | 1株益(円) | 1株配(円) | 営業利益率 |
| 単18. 3 | 19,219 | 1,391 | 732 | 109.6 | 13 | 7.24% |
| 単19. 3 | 21,534 | 1,730 | 872 | 126.2 | 21記 | 8.03% |
| 単20. 3予 | 23,500 | 1,600 | 750 | 105.6 | 21～22 | 6.81% |
| 3245 (株)ディア・ライフ | ||||||
| 【業績】 | 売上高 | 営業利益 | 純利益 | 1株益(円) | 1株配(円) | 営業利益率 |
| 連17. 9 | 16,476 | 2,071 | 1,329 | 42.6 | 17 | 12.57% |
| 連18. 9 | 20,763 | 2,859 | 2,518 | 70.4 | 28 | 13.77% |
| 連19. 9予 | 21,000 | 3,200 | 2,000 | 51.2 | 23記 | 15.24% |
| 3469 (株)デュアルタップ | ||||||
| 【業績】 | 売上高 | 営業利益 | 純利益 | 1株益(円) | 1株配(円) | 営業利益率 |
| 連19. 6 | 9,543 | 431 | 189 | 55.2 | 13.5記 | 4.52% |
| 連20. 6予 | 8,200 | 460 | 220 | 64.1 | 11～11.5 | 5.61% |
| 連21. 6予 | 8,600 | 480 | 210 | 61.2 | 11～13 | 5.58% |
| 3491 (株)ＧＡ ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｉｅｓ | ||||||
| 【業績】 | 売上高 | 営業利益 | 純利益 | 1株益(円) | 1株配(円) | 営業利益率 |
| 単18.10 | 20,126 | 678 | 399 | 53 | 0 | 3.37% |
| 連19.10予 | 36,600 | 1,040 | 650 | 77.2 | 0 | 2.84% |
| 連20.10予 | 51,000 | 1,450 | 760 | 90.3 | 0 | 2.84% |
| 8935 (株)ＦＪネクスト | ||||||
| 【業績】 | 売上高 | 営業利益 | 純利益 | 1株益(円) | 1株配(円) | 営業利益率 |
| 連18. 3 | 67,008 | 7,238 | 4,689 | 142.4 | 22特 | 10.80% |
| 連19. 3 | 81,516 | 10,093 | 6,538 | 200.1 | 36特 | 12.38% |
| 連20. 3予 | 90,000 | 11,000 | 7,000 | 214.2 | 44 | 12.22% |
| 3242 (株)アーバネットコーポレーション | ||||||
| 【業績】 | 売上高 | 営業利益 | 純利益 | 1株益(円) | 1株配(円) | 営業利益率 |
| 連19. 6 | 20,084 | 2,148 | 1,310 | 52.1 | 18 | 10.70% |
| 連20. 6予 | 21,400 | 2,380 | 1,450 | 57.6 | 24 | 11.12% |
| 連21. 6予 | 22,000 | 2,400 | 1,480 | 58.8 | 24 | 10.91% |
このほかにも上場している不動産会社は、たくさんあるので、それだけ不動産投資をしている人が多いというわけですね。
私の周りでは、ほとんどいない（株式投資ですらいない）ので意外な感じです。
いずれも数十億円から数百億円の売上を上げているので、マンション投資は儲かるんですね。
中古区分ワンルームマンションの投資の営業
基本的には、不動産を持つのは家賃収入を得ることが目的です。
投資をするからには、リターンを得ることが目的ですね。
ただ、株式投資と違って参入障壁が高いのは、融資があるからです。
不動産は高額なので、ローンを組むわけですが、不動産投資で融資を受けられるのは、10％もいないと言われているそうです。
医師や弁護士などの高収入、上場企業の社員、公務員などが融資を受けられやすいと言われます。
ちなみに私も昨年は精力的に動いていましたが、なかなかローンが通らなかったです（もしくは、頭金が多額）。
実際に営業を受けてみたんですが、
投資目的はなにか？
このことを結構深掘りで聞かれました。
ただなんとなく面談を受けに行ってたので、投資目的、ライフプランシミュレーションをざっくりですが作成してくれるなど、結構きっちりされていましたね。
私の場合は、子どもの教育費のピークを考えたときに50代半ばなので、老後資金の形成期間と重複するため、老後の収入源を作って行く必要性があると認識しているので、投資をしている最も理由です。
営業内容の中身
気にある表現で言えば、
家賃収入をはリーマンショックがあっても下がらなかった。
資産価値は都心部であれば大きく下がらない。
などの言葉が散見されたこと。
家賃は経年経過とともに、基本的には下落していくものですが、都心であっても家賃は下がらないといえるのかな・・・。
さて、実際に投資したシミュレーションもしてもらいましたが、
ざっくりした内容でお伝えすると、
25年のローンを組んで、
- ローン期間中は月々の収支はマイナス1万円/年マイナス12万円
- ローン完済後はプラス月6万円/プラス年72万円
という感じで、
- ローン期間中でマイナス300万円
- ローン完済後の10年間でプラス720万円
- 10年後に1,000万円で売却
合計で約1,420万円のプラスという感じです。
投資期間は35年というわけですね。投資期間は例ですが。
うん、70歳超えてるわ、私。
図にしてみると、こんな感じでしょうか。
ただ、この図には何か所か間違いがあるんです。
さて、なんでしょう？
ぜひ考えてみてください。
理解できないと100％手出しすべき投資案件ではありません。
約1,500万円の創出
約1500万円から2000万円のワンルームを購入して、約1,500万円のリターンを生み出すというわけですが、
積立で考えた場合の比較をしてみます。
《35年で1,500万円を作ろうとした場合》
- 預貯金 月3.6万円／年間42万円
- 不動産 月1万円／年間12万円
つまり、中古の区分ワンルームマンションに投資すると、月々約1万円の持ち出しになるが、ローン完済後とその後の売却で大幅にプラスになる。
預貯金よりも有利なお金の使い方である。
あーなるほど、こうして比較されると不動産と思っちゃいますね。
なるほどなるほどーと聞きながら、強引な営業はなく、終始アッサリした感じでした。
改めて話を聞くと、それほどリスクが高いものではないものの、じわじわと自分の財布からお金が出て行くような投資先のように思います。
- 35年後に築55年前後の区分ワンルームマンションを誰が買うのか
- ローン完済する25年後（築45年前後）の区分ワンルームマンションに誰が住むのか
※数字は築20年の物件を買った場合
ローン期間中は、キャッシュフローを生み出せていませんので（むしろ手出し）、ローン完済後のキャッシュフロー頼りの投資です。
上記2点を全く想像できなかったので、丁重にお断りしましたw
私は投資するのであれば、キャッシュフローを生み出せる投資が良いと考えています。
よくNHKとかでもたまに特集されていますが、不動産投資で失敗している方は、基本的に業者の言いなりです。
自分の大切なお金を投じるので、自分で判断をしていくことが最も大切ですよね。
さて、あなたはどんな印象を持ちましたでしょうか。
あなたなら中古区分ワンルームマンションにを投資しますでしょうか。
ローンを組んでいる25年の収支はマイナスであり毎年手出しです。ローン完済後に利益が出ると言われればあなたは投資しますでしょうか。
ぜひ、一度考えてみてください。
投資先としてはどうか
株式投資の話に戻します。
これだけ上場しているだけでこんなに会社が多いので、それだけ儲かる世界というわけです。
儲かるというのは、ここでは販売会社。
私は株価の値上がりが見込めるような良い決算を出せる会社は投資対象です。
今回、体当たり営業をしてきましたが、色々な勉強となりました。
- マンション販売による売却益
- マンション仲介による手数料
- 売却後の管理手数料
などが主な収入源ですね。
会社によっては、BtoBの収入源も持っていますね。
株式投資では、普段その会社の決算情報なりで投資判断をしますが、飲食店など現場に足を運べるような会社でない限り、なかなか現場を見る機会がありません。
株式投資先としては、融資の締め具合や新規開拓が基本のような印象でした。
同じ不動産会社でもマンション、アパート、ホテル、収益物件の保有、管理など総合的な不動産会社への投資のほうが魅力を感じましたね。
具体的には、単に私の好みですが、
- プレサンスコーポレーション（3254）
- サンフロンティア不動産（8934）
- サムティ（3244）
- スターツコーポレーション（8850）
- エスリード（8877）
- オープンハウス（3288）
- トーセイ（8923）
- 野村不動産HD(3231）
- 東京建物（8804）
とかです。
不動産会社への投資は、リーマンショックのときの記憶で、リスクが高いように見えますが、含み益たっぷりの不動産を持っていたりもします。
不動産はなくてはならないものですので、ポートフォリオの一部には組み込んでおきたいと考えて、いくつか投資をしています。
最後に。
中古区分ワンルームマンションを購入する主な客層は、私のようなアラフォー世代（30～40歳代）のちょっと将来（老後）を考え出したときに、投資を考えた層が多いようです。
要は、お金に不安になっている層と言い換えてもいいかもしれません。
私は不動産投資は、ローンを使えるため、自分の信用を現金化することができ、効率よく資産運用できるものと理解しています。
区分ワンルームマンションの営業はこれまで何度か受けてみましたし、自分なりにも勉強しました。
基本的には収支がトントンかマイナスになる提案が多く、せっかくローンを使ってまで投資するには魅力が薄いと感じますね。
投資をするには、キャッシュフローが出ること。
これは最低限必要です。
やはり、私は株式投資、配当金収入をメインに投資を続け、1棟アパートに挑戦していきたいですね。
以上、中古区分ワンルームマンションの営業を受けに行った感想でした。
不動産投資の本では、こちらの本が勉強なりましたよ。
コメント