将来のキャッシュフローを増やすために、不動産投資に挑戦すべく、不動産投資の勉強をはじめ、セミナーや不動産投資を専門に扱う会社への相談に行っています。
初めて行くときは緊張しますが、慣れてくると自分の目標も具体的になってきます。
まだまだ勉強中なので、実際に物件を買っているわけではありませんが、今勉強していることを備忘録がてらにまとめておきます。
今日は、「融資」の話です。
また、不動産投資に興味のある方にとって、情報を共有できればと思います。
不動産会社との接触方法
不動産投資を始める場合は、書籍での情報収集やセミナーでの情報収集などがあります。
まずは知識をつける意味でも、書籍を数冊読んでおくと、セミナーの内容もスッと入ってきます。
セミナーは、健美家や楽待に掲載されていますし、ググればいっぱいでてきます。低金利の今は、不動産セミナーは盛んにやっていますね。
セミナー参加→個別相談→物件紹介という形が多いと思いますが、”自分で判断できる”くらい知識武装しておくのが無難です。
千3つの世界ですから、不動産業者の言われるままに安易に買うべきではないと思うのです。
自分でも物件は見つけることはできますが、ネックになるのは”融資”です。
不動産投資は、融資を利用できるからこそ魅力です。もし、金利１％でお金借りて、JT株など高配当株に投資できるのであれば、真っ先にやりますw（不可能ですが）。
不動産投資で大事なのは「融資」
不動産投資を始めようとすると、物件選びから入りがちですが、
色々と調べていくと、
融資してもらえるのかどうか？
が一番大事だと思うようになりました。
いくらいい物件を見つけても、融資してもらえなかったら、買うことができません。
今回、相談させてもらった不動産会社は”融資”のことを中心に教えてくれました。
不動産会社に相談する際には、その不動産会社がどんな金融機関を紹介できるのか、が大事だと感じます。
サラリーマンは、金融機関とのパイプがありませんので、不動産会社経由で金融機関を開拓していくことになります。
このため、物件を紹介してくれる不動産会社の金融機関とのネットワークが大事です。
〇〇銀行しかダメ、とか、スルガ銀行のみを案内してくる場合は、基本的に外してもいいかもしれません。個人でも開拓できる銀行ですからね。。。
融資条件によって、利回りも変わってくるので、もろに収益に影響します。
この物件であれば、A銀行とB信金から融資ができる。メリット、デメリットは・・・・という感じで複数の金融機関を選べるのが理想です。
融資の話をする前に用意したい書類
不動産会社を相談する際にも、こちらの情報を惜しみなく出さなければ、不動産会社も一般論のアドバイスしかしてくれません（あまり詳しくこちらの情報を聞いてこずに、物件紹介してくる場合、その不動産会社は外していいかもしれません）。
以前、別の会社に相談したときはそうでしたので、その反省を踏まえて、今回は、次の書類を作成し持参しました。
＜属性情報＞
・勤務先
・勤続年数
・配偶者の勤務先
・配偶者の勤続年数
・家族構成（子どもの年齢）
住宅ローンも同様ですが、勤務先の情報は重要事項です。
借入能力を判断する大事な指標です。また、配偶者の情報も融資の際にプラスに働く場合もあるようですので、まとめておきました。
また、家族構成、とくに子どもの年齢は大事です。
要は、いつ、どの時点で教育費負担が重くなるかを知っておきたいためです。
もう一つ、用意しておくといい書類があります。
＜家計の収支状況、資産状況＞
○収支
・過去３年間の収入状況（本人、配偶者）
・今後３年間の収支見込（本人、配偶者）
・住宅ローンがある場合、返済額
○資産状況
・現金、有価証券など（本人、配偶者）
・住宅ローンの借入情報（借入先、借入金額、借入金利、相談時の残債）
A4×１枚くらいで、ExcelかGoogleスプレッドシートでまとめておき、プリントアウトしておくと相談の際に役立ちます。
融資する側としては、どれだけの資産形成能力があるのか？を見てきますので、年収1,000万円でも、貯金100万円しかないという場合は厳しくなるようです。
また、融資の際には実際に用意できる金額より、「見せ金」も大事とのこと。
私は、資産状況に大きな変化があれば、Excelデータを相談している不動産会社に送付し、情報共有するようにしています。
貯金額が増えれば、属性が良くなるので、紹介できる物件の幅が広がりますからね。
どれだけの資産形成ができているのか、というのは非常に重要な指標です。
住宅ローン以外の負債があると、かなり印象は悪いと思います。
融資方法は2種類ある
私は、会社員が副業で不動産投資をする際には、アパートローンを組むものと思っていましたが、実は融資方法は2種類あります。
アパートローン
一つは、アパートローンです。住宅ローンのように、パッケージ化しているローン商品です。
オリックス銀行、スルガ銀行、静岡銀行、ソニー銀行などが手掛けており、金利は2.0％～4.5％程度と高くなります。
借入金額の限度は、年収の10倍程度が多いようです。
私の場合は、年収600万円ですので、6,000万円くらい。
住宅ローンをすでに借りている場合は、それを差し引きます。
2,500万円の住宅ローンがある場合は、
- 6,000万円－2,500万円＝融資可能額3,500万円＋＠
です。
＋＠は、属性などから多少多めに融資されることもあるようです。
≫ 住宅ローン2500万円があっても不動産投資ローンを組めるのか聞いてみた
プロパーローン
文字通り、事業融資です。
こちらは、融資限度額がないことや金利が1.0％台など低金利であることも魅力です。
プロパーローンを受けるには、資産管理法人を立ち上げ、法人で融資を受けることになります。
融資してくれるのは、地方銀行や信用金庫、信用組合です。メガバンクは基本的に不動産投資への融資はないようです。
アパートローンは融資限度額もあるので、家賃収入を増やしていくためには、そのアパートローンで実績を積んだあと、プロパーローンというのが流れのようです。
ただ、これは一般論なので、会社員でもいきなりプロパーローンを組めることもあるようです。
今回の相談で、不動産投資会社からの思わぬ提案は、家計の収支や資産状況、属性などを踏まえて、プロパーローンでの融資も選択できるのではないかとのことでした。
物件によって、アパートローンで借りるべきか、プロパーローンで借りるのか、条件のいいように選択肢を広げて、物件探しに入ります。
ということで、法人立ち上げの家族の理解＆法人化の勉強を開始します。法人化は難易度が高いかもしれませんが・・・。
具体的な目標収入を得るために借入はどれだけ必要か
少し長くなりましたので、今日はこのあたりで、次回は、今の私の目標収入とそのための借入がどのくらい必要かをまとめたいと思います。
不動産投資では、「融資」が最も大事と言っても過言ではないかもしれません。
「融資」してもらえる環境づくり（属性、金融資産など）は大切です。いざ、売ろうと思ったときに融資NGな人より、融資OKの人に売りたいですよね。
不動産業者と信頼関係を作り、融資してもらえるような環境づくりを作っていきたい。
金融機関の開拓もしていく必要があります。
不動産投資は、いろんな指標で判断する必要があるので、こうして記事にまとめて、インプットを強化しておきます。株式投資と違って簡単には参入できない分野ですね。
不動産投資は、ハードルが高いので、この3年以内に1物件買えればいいかなぁ。
読んだ書籍で、スーパー勉強になったのが次の3冊です。
これから不動産投資をしてみたいと興味を持っている方は、ぜひ読んでおくといいでしょう。
ではでは。次回もお楽しみに！
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