不動産投資に挑戦していく。区分ワンルームマンション投資はしない理由

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マンション投資

我が家の課題ですが、60歳までの8年間は、子どもが大学生になる年齢であり、教育費の重い8年間です。

同時に、老後資金を貯めることができない期間とも言えます。

そのため、​家計のキャッシュフローを増やす取り組みが必要であり、配当金狙いの投資をしています。

ただ、かなりの元本と時間がかかることもあり、ほかに何ができるだろう?と思案しながら、不動産投資にも着目し、勉強をしています。

不動産投資=恐いという印象もありますが、毎月の家賃収入は魅力的です。

ただ、株のように簡単に買えるわけでもなく、入念な準備が必要です。

不動産投資のなかでも、 区分マンション? 一棟アパート? 新築?中古? など選択肢が多いので、迷うところです。

不動産セミナーに行ったり、不動産業者と個別に打ち合わせをしたりとしていますが、区分マンションには投資しないでおこうと思います。

何をやらないかも明確にして、限られた時間を有効活用したい。

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区分ワンルームマンション投資はしない理由

区分マンション投資で成功されている方もたくさんいると思いますが、私はしないでおこうと決めました。

不動産セミナーに参加した際に、区分マンションから投資すべきとありました。

比較的少額の投資が可能で、また、不動産投資が自分に合わないと思ったらすぐに撤退できるからという理由です。

また、不動産投資の教科書本でも区分マンションが推奨されていました。

不動産投資をする理由は、キャッシュフローを作ることです。

キャッシュフローがでなければ、不動産投資をする理由はないとさえ思います。

キャッシュフローを重視していますが、区分マンション投資では難しいと感じました。

区分マンション投資はキャッシュフローが出にくい

マンション投資

具体的にシミュレーションをしてみます。

実際に資料をもらい、試算を見てみます。

物件価格1,600万円

自己資金100万円

借入1,500万円(35年借入・金利1.7%)

家賃1か月 70,000円

とします。

区分マンション投資では、入ってくる家賃からローン、管理費、修繕積立金、管理会社への手数料、税金を考慮すると、月のキャッシュフローは1万円~2万円ほどしか出ません(物件によりますが)。

項目 月額(円)  
家賃 70,000
毎月返済額 47,000  ②  
管理費 6,000
修繕積立金 3,500
管理委託手数料 3,000
手取り家賃(①-②) 10,500  

また、年に1回は固定資産税の支払いがあります。税引前なので、税金も考慮すると・・・ですね。

自己資金を増やしても、月々の手取りは少し増えるくらいです。

月1万円・・って。

全然儲かりません。

余談ですが、20年後はキャッシュフロー赤字のシミュレーション資料を作ってくれましたが、正直というか・・・。

売却すれば、ローン残債が減っているので、利益が出るというお話(税金の話はされず)。

10年間でのシミュレーション

不動産収入 マンション

10年間で見ると、120か月あります。

一人暮らしの平均入居期間は3年程度と言われますので、120か月のうち3年に1回は2か月の空白期間があるとすれば、

120か月-6か月(空室期間)=114か月(稼働率95%)

契約しても翌日に入居というのはなかなかありません。

1か月くらい募集、契約して1か月後に入居というのは普通でしょう。

  • 家賃収入 70,000円×114か月=7,980,000円

ローン返済や管理費等は入居に関わらず支払いが来るので、

  • 59,500円×120か月=7,140,000円です。

手取り家賃は、10年間でわずか84万円しかありません。

しかも、家賃は築年数がたつにつれて少しずつ下がります。また、修繕積立金は上がる可能性があります。

固定資産税3万円×10年=30万円を引けば、手元に残るのは54万円(1年あたり5.4万円)です。

入居募集の際には家賃1か月分の広告料が必要になったりしますので、さらに手取りは減っていきます。

また、購入の際の諸費用や不動産取得税を考えると50万円ほどかかるので、実質赤字ということにもなりかねません。

10年後の売却益頼みですな。

空室リスクや設備修繕など突発的な支出などに対応しようと思うとあまりにも少ない金額です。

エアコンや給湯器の修繕などがあれば、その費用もキャッシュアウトしていきます。

キャッシュフローを作りたい

月に30万円のキャッシュフローを作ろうと思うと、30戸購入しなければなりません。

30回も決済しないといけないので、会社員ではかなりしんどいと感じました。

不動産業者との相談、物件見学などを踏まえるとかなりの時間を要します。

不動産投資をする目的は、キャッシュフローを作ることです。

不動産投資をすることが目的ではありません。

区分マンションは購入しやすいですが、区分マンションを保有することが目的ではありません。

くり返しになりますが、キャッシュフローを作る。

それを考えた際に、区分マンション投資は自分には合わないだろうと感じました。

わずか月1万円のキャッシュフローが生まれても何も変わりません。しかもローンを組むので、家賃は長期的には下落していくので、1万円のキャッシュフローすら出なくなるかもしれません。

区分マンション投資は、業者にとってはかなり旨味があります。 転売益、管理収入、銀行への斡旋などで、買う側にとってはかなり不利な案件だと感じました。

1500万円から2000万円の区分マンション投資は流行りでもありますが、キャッシュフローが出にくいということを考えると自分には合わないと感じます。

投資マンションでは、所有者は投資家が多いですね。そんな管理組合ってどんなんだろう?

業者の勧誘活動が極めて活発なことから、マンションの区分所有(1棟ではなく1戸のみ購入)や一戸建て住宅への投資から始める人も少なくないと思われますが、軽はずみに手を出すべきではありません。

経費やローンの返済などを差し引くと、手元に入ってくるお金はかなり少なくなります。本当に注意が必要です。きちんと収支を計算しておかないと、大きくアテが外れることは、まず間違いないと言えるでしょう。

しかも、転売して利益を出すのも非常に難しいから厄介。転売業者でさえ苦労しているのが実情なのです。

引用-儲かる不動産投資の教科書-

(区分マンション投資は)収益力が弱いのでキャッシュフローがほとんど出ません。

月1、2万円しかキャッシュフローが出ない物件で、毎月100万円のキャッシュフローを得るには、 50 戸以上必要です。これははっきり言って無理な戦略です。

それなのに、不動産会社はワンルーム投資を盛んに勧めてきます。

それは 彼らが確実に儲かる からです。1500万円級のワンルームを、提携金融機関の融資を付けて買わせる。

これだけで業者は数十万円から100万円以上の手数料収入を獲得するのです。販売手数料で不動産会社を儲けさせ、ローンで銀行を儲けさせ、賃貸管理手数料で管理会社を儲けさせ、税金で国を儲けさせ、自分はあまり儲からない。

これがワンルーム投資の実態です。

引用-最速でお金持ちになる絶対法則-

区分マンション全体に言える話ですが、経営の自由度が低いという難点もあります。不動産投資がほかの投資に比べて優れているメリットの一つに、自らの創意工夫で収益性を高められる点があります。

中古区分マンションを勧める不動産業者の営業トークに「最初から1棟への投資は金額が大きくリスクも大きいので、まず中古区分マンションをいくつか購入し、賃貸経営の実績を積んでから1棟ものへシフトしていきましょう」というものがありますが、これは間違いです。

-引用- はじめての不動産投資成功の法則 改訂版

セミナーに行って感じた違和感

ここは完全なる自分の直感でしかありませんが、セミナーに行った際に感じたちょっとした違和感です。

実際に不動産投資をされている方、成功されている方のお話でしたが、最初は区分マンションから始めるべきという話でした。

セミナー主催の事業者が実際に区分マンションを販売してくれるわけですが、「おいしい話は他人が持ってこない」という大原則に立ち返ると、自分で判断することを放棄した瞬間に損は確定していると思いました。

Amazonで発売されている不動産投資の無料本を複数読むと、やたらとメーリングリストへの登録、LINEの登録を薦められます。

それは、そのひとの実績になるからでしょう。

セミナー講師の方もメーリングリストへの登録を何度も促されていました。

何か自分が特別扱いされるように感じますが、講師からすれば数百人 数千人のうちのひとりです。そのため、まともに相談に乗ってくれるとは思えないと思ったのが率直な感想です。

無料セミナー → 講師が区分を推奨 → 個別相談で事業者が薦めてくるという流れですね。

もちろん、これが悪いわけではなく、区分投資がいいの?と自分で考えてみた結果、手を出さないとしました。

キャッシュフローを作っていくのが目標

区分ワンルームマンション投資をしない理由をまとめておきます。

●キャッシュフローが出にくい

●共用部分の管理コストが高い

●融資借入枠が限られているため、有効に使いたい。

時間は有限です。

やること、やらないことを明確にしておきたい。

不動産投資をしたい理由は、限られた時間を有効活用していくために、安定した経済基盤が必要です。

それがキャッシュフローを作っていくことです。

46歳までに月30万円のキャッシュフローを作る

キャッシュフローではないですが、労働時間を減らして、睡眠時間を増やしたい(6時間→8時間)。これは、もう少し先かな。

それが目標です。

自分に融資してもらえる借入額にも上限があるので、それを区分マンション投資に使うのはもったいないと感じました。

目標年次まで残り8年間あります。4年間×2のスパンで、行動を起こしていきたい。

最初の4年間が重要だと考えています。年齢的にも。

不動産投資は入念なシミュレーションと、融資の取り付け物件選びが重要だと感じました。

狙いは、ハードルは高いですが一棟アパート(木造)をメインに考えていきます。

これからの6か月は不動産投資のインプットに重点を置き、自己資金も貯めていきます。物件は年に1,2回会えるかどうか、だと思うのでそのときに行動起こせるように準備しておきたい。

家計のキャッシュフロー強化に、配当金投資と合わせて取り組んでいけば、家計も強くなっていきます。

この本を購入すると、シミュレーションできるExcelファイルをダウンロードできるので、自分で作る手間を省けます。

少々難しいですが、シミュレーションをして、不動産の数字を理解しているところ。

また、こちらの本もシミュレーション方法や利回りの計算などが分かりやすく説明してくれています。

区分ワンルームマンション投資を推奨している本です。ただし、区分マンション投資は、現金購入で投資すべきという本です。

不動産投資を見てきた税理士の立場から解説してくれている本です。

不動産投資は、毎月のキャッシュフローと売却時のキャッシュを含めて、投資すべきという本です。とても参考になります。

区分マンションは推奨されていません。キャッシュフローが出ないからです。

こちらの本も1棟マンションから始めるべきという本です。区分はキャッシュフローが出にくいということも指摘されています。

有名な武蔵コーポレーションの大谷社長の本です。ほかにもありますが、読んでおくべき本です。

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