不動産投資の目標は月30万円・年360万円。必要な借入額と学んだ投資の指標

不動産投資 pexels-photo-302186 不動産投資
スポンサーリンク
スポンサーリンク

不動産投資に興味を持ち、取り組んでいますが、不動産は千3つ、1,000物件あれば3つが買ってもいいかなという物件と言われます。

そのくらい、購入までのハードルが高いです。

また、購入時に8~9割くらいの成否が決まると言われますので時間をかけて取り組んでいきたいと思います。

不動産投資に興味を持っている方は多いと思いますが、どのくらいが目標でしょうか。

私も第一目標を定め、投資相談に行ってきました。

スポンサーリンク

不動産投資の目標

将来のキャッシュフロー強化のため、不動産投資に取り組もうと思っています。

手取り家賃収入月30万円、年間360万円を目標にしています(税引き後)。

自分自身の分身となる収入源を作ることができれば、かなり選択の自由が生まれるからです。

年収600万円のため、ボーナスを除けば手取り月額は25万円程度です。自分と同じ収入源を作っていきたいと考えたため、この金額を設定しました。

この月30万円を得るために、どのくらいの借り入れが必要か想像できますでしょうか。

1億8,000万円から2億4,000万円くらいの物件が必要となるようです。

すごい金額です。

率で言うと、物件購入価格の1.5%~2.0%程度です。

手取り家賃収入は、思ったよりも小さいと感じる数字ではないでしょうか。

家賃収入で、ローン返済や運営費、空室対策などもしていくと手残りはそのくらいとなるわけです。

1棟でこの物件価格は高すぎるので、3~5棟くらいを組み合わせて達成していくイメージですね。

スポンサーリンク

不動産投資で見るべき指標

書籍での勉強や不動産会社との打ち合わせのなかで、見ていくべき指標がある程度見えてきました。

まず、よく言われる表面利回りはほとんど役に立ちませんね。

表面利回りとは、満室家賃収入÷物件価格です。

例えば、物件価格1億円で年間満室時の家賃収入が1,000万円であれば、

1,000万円÷1億円=表面利回り10%

となるわけです。

しかし、これってホントの投資判断で使える指標とは言えないですよね。

考えてみれば、満室家賃はほぼありえません。退去が必ずあるので、退去から次の入居までの空室が必ず出てくるわけです。

そうした、空室や運営費を加味する必要があるわけです。

収益(NOI) = 家賃収入-(運営費+空室控除)

そして、物件購入には物件価格に加えて諸費用がかかってきますので、それらを含めた金額で計算することで、真の利回りを見ることができますね。

○満室想定家賃1,000万円-(運営費200万円+空室控除50万円)=収益750万円

○物件価格1億円+諸費用500万円=総投資額1億500万円

収益750万円÷1億500万円=FCR7.14%

ネット利回りとも言われますが、表面利回り10%があてにならないことがわかりますね。

年間返済額÷総借入金額=5%とした場合、

FCR7.14%-5%=2.14%のギャップが出ていることになり、これが大きいほど収益がでていくわけです。

イールドギャップ= NOI÷総投資額(物件価格+諸経費)

税引前のCF

だんだんややこしくなってきますね。

運営費や空室控除を除いた家賃収入から返済金額を差し引くと、税引き前CFが出てきます。

税引前CF = NOI-返済額

収益750万円-返済金額500万円=税引前CF250万円

これを総投資額で割れば、250万円÷1億500万円=2.38%

となりますね。

これが最初に言っていた物件購入価格の1.5%~2.0%程度のキャッシュフローが出るという理由です。

あんまり利回り良くないなぁという印象かもしれませんが、1億円の物件購入に自己資金500万円で残りは借入であれば、

税引き前CF250万円÷自己資金500万円=50%の利回りですからね。税引き後であれば3年で回収できる金額です。

指標の勉強は、次の2冊がとても勉強になります。何度も読み返しています。

スポンサーリンク

精力的に投資判断できる脳を作る

物件探しや金融機関の開拓は、信頼できる不動産会社をパートナーと捉え、希望をどんどん伝えて、不動産ポートフォリオを組んでもらおうと思っています。

そこから、物件紹介が来るわけですが、投資判断できる脳を作っていきたい。

数字を見て、瞬時に判断し、現地確認などにスムーズに行けることが大事ですね。

ある程度知識はついてきたので、あとは実践に入りたいです。が、焦りません。

私たち30代の収入はこれから緩やかに右肩上がりで上がっていくでしょうが、年金収入は先細りが確定的だと思っています。

また、我が家の場合ですが、晩産のため、50代以降が子どもの大学生活ともろにかぶり、自分たちの老後資金を貯める期間が教育費で消えていくことが予想されます。

子ども2人の教育費はどうやって貯める?小学生が貯め時、大学のときはピンチ
子ども2人の教育費はいくらかかるでしょうか? 我が家も2人目を予定しており、教育費対策は気になるところです。 お金だけじゃないんだけど、やっぱりお金は大事で教育費は絶対に用意しないといけない支出費目。 教育費を貯めるのは、やっぱりマネ

こうしたことを踏まえると、今から、収入の柱を複数確立していくことが重要だと思っています。

不動産投資もそのひとつと思い、これから取り組んでいこうと決めています。

不動産投資に限らず、投資をしていくことはこれからの自分たちのわが身を守るための方法だと考えます。

無理にする必要は当然ないですが、始めることが遅れれば遅れるほど、あとにしわ寄せがいくことはそのときになって感じるのではないでしょうか。

我が家はそれは是が非でも避けたいですし、いま思い切ってお金を使っていくためにも、将来のキャッシュフロー作りに力を入れていきます。

積立投資や配当金投資を基本に、よりキャッシュフローを厚くするならば、不動産投資や太陽光発電も選択肢です。

この2年くらいの間で1棟買えるかどうかってところかなと読んでいます。物件紹介してもらえることが大前提ですが。

その間に自分の知識や目を養っていきたい。

加えて、融資してもらえる属性を作っていきます(貯金増加)。

ではでは。

あわせて読みたい

この本もタメになりました。

スポンサーリンク
スポンサーリンク
不動産投資
スポンサーリンク
スポンサーリンク
ジンさんをフォローする
スポンサーリンク
スポンサーリンク
この記事を書いた人

ふるさと納税、貯金ネタ、節約、株式投資、住宅ローンなど会社員の気になるマネー情報を発信。30代会社員、子ども2人。FP2級、宅建保有。
ブログは約4年間ほぼ毎日更新しています。大体21~22時頃アップ。ぜひフォローしてください。
配当金、不動産、副業で収入源の多角化も進めています。

ジンさんをフォローする
おすすめ『ふるさと納税』ランキング
Apple watchシリーズ4

福岡県行橋市の返礼品で注目なのが『Apple watch』です。
iPhoneユーザーであれば、ぜひ持っておきたいアイテムです。
私もApple watchを使ってから生活の利便性が格段に上がりました。
何より「Apple pay」が使えるので、支払いがスムーズです。
Suicaが使えるので、切符を買う手間がなく、改札もスムーズです。SuicaはJR東日本管内以外でも使えます。
ランニングされている方や健康管理したい方にもピッタリの時計です。

長野県小谷村(モンベルポイント)(2018年12月31日まで)寄付額の10%分Amazonギフト券の特典あり

長野県小谷村は人口3,000人ほどの小さな村です。
返礼品は魅力的なものが多く、もらって良かったのが「モンベルポイントバウチャー」です。
モンベルの店舗やネットショッピングで使えるので、夏のレジャーアイテムなどにも使えます。
いい商品が多いので、ふるさと納税返礼品でお得に手に入れてみてください。
このほか、「コールマン」「ヒマラヤ」オンラインクーポンもあります。

福岡県行橋市(iPadなど家電)

福岡県行橋市は魅力的な返礼品を用意しています。
おすすめは、『iPad』(iPad、iPad Pro、iPad mini4)です。
年収800万円以上の方であれば、自己負担2,000円で手に入る可能性が高いので、今のうちに見ておきましょう。

カメラ(一眼レフ、ミラーレス一眼、コンパクトカメラ、水中カメラなど)

人気の高いカメラ製品もふるさと納税で手に入ります。ふるさと納税サイトのふるなびに掲載されている自治体のうち、
・宮城県多賀城市
・神奈川県海老名市
・神奈川県綾瀬市 ※終了
・大分県国東市 ※終了
・長崎県波佐見町
・神奈川県開成町
の自治体がカメラを用意していますね。
メーカーは、ソニー、キヤノン、ペンタックス、富士フイルムなどがあります。こちらも人気が高いので、高年収の方は必見です。

おさいふプラス

コメント