不動産投資に興味を持ち、取り組んでいますが、不動産は千3つ、1,000物件あれば3つが買ってもいいかなという物件と言われます。
そのくらい、購入までのハードルが高いです。
また、購入時に8～9割くらいの成否が決まると言われますので時間をかけて取り組んでいきたいと思います。
不動産投資に興味を持っている方は多いと思いますが、どのくらいが目標でしょうか。
私も第一目標を定め、投資相談に行ってきました。
不動産投資の目標
将来のキャッシュフロー強化のため、不動産投資に取り組もうと思っています。
手取り家賃収入月30万円、年間360万円を目標にしています（税引き後）。
自分自身の分身となる収入源を作ることができれば、かなり選択の自由が生まれるからです。
年収600万円のため、ボーナスを除けば手取り月額は25万円程度です。自分と同じ収入源を作っていきたいと考えたため、この金額を設定しました。
この月30万円を得るために、どのくらいの借り入れが必要か想像できますでしょうか。
1億8,000万円から2億4,000万円くらいの物件が必要となるようです。
すごい金額です。
率で言うと、物件購入価格の1.5％～2.0％程度です。
手取り家賃収入は、思ったよりも小さいと感じる数字ではないでしょうか。
家賃収入で、ローン返済や運営費、空室対策などもしていくと手残りはそのくらいとなるわけです。
1棟でこの物件価格は高すぎるので、３～5棟くらいを組み合わせて達成していくイメージですね。
不動産投資で見るべき指標
書籍での勉強や不動産会社との打ち合わせのなかで、見ていくべき指標がある程度見えてきました。
まず、よく言われる表面利回りはほとんど役に立ちませんね。
例えば、物件価格1億円で年間満室時の家賃収入が1,000万円であれば、
1,000万円÷1億円＝表面利回り10％
となるわけです。
しかし、これってホントの投資判断で使える指標とは言えないですよね。
考えてみれば、満室家賃はほぼありえません。退去が必ずあるので、退去から次の入居までの空室が必ず出てくるわけです。
そうした、空室や運営費を加味する必要があるわけです。
そして、物件購入には物件価格に加えて諸費用がかかってきますので、それらを含めた金額で計算することで、真の利回りを見ることができますね。
○満室想定家賃1,000万円－（運営費200万円＋空室控除50万円）＝収益750万円
○物件価格1億円＋諸費用500万円＝総投資額1億500万円
収益750万円÷1億500万円＝FCR7.14％
ネット利回りとも言われますが、表面利回り10％があてにならないことがわかりますね。
年間返済額÷総借入金額＝5%とした場合、
FCR7.14%－5％＝2.14%のギャップが出ていることになり、これが大きいほど収益がでていくわけです。
税引前のCF
だんだんややこしくなってきますね。
運営費や空室控除を除いた家賃収入から返済金額を差し引くと、税引き前CFが出てきます。
収益750万円－返済金額500万円＝税引前CF250万円
これを総投資額で割れば、250万円÷1億500万円＝2.38％
となりますね。
これが最初に言っていた物件購入価格の1.5％～2.0％程度のキャッシュフローが出るという理由です。
あんまり利回り良くないなぁという印象かもしれませんが、1億円の物件購入に自己資金500万円で残りは借入であれば、
税引き前CF250万円÷自己資金500万円＝50％の利回りですからね。税引き後であれば3年で回収できる金額です。
指標の勉強は、次の2冊がとても勉強になります。何度も読み返しています。
精力的に投資判断できる脳を作る
物件探しや金融機関の開拓は、信頼できる不動産会社をパートナーと捉え、希望をどんどん伝えて、不動産ポートフォリオを組んでもらおうと思っています。
そこから、物件紹介が来るわけですが、投資判断できる脳を作っていきたい。
数字を見て、瞬時に判断し、現地確認などにスムーズに行けることが大事ですね。
ある程度知識はついてきたので、あとは実践に入りたいです。が、焦りません。
私たち30代の収入はこれから緩やかに右肩上がりで上がっていくでしょうが、年金収入は先細りが確定的だと思っています。
また、我が家の場合ですが、晩産のため、50代以降が子どもの大学生活ともろにかぶり、自分たちの老後資金を貯める期間が教育費で消えていくことが予想されます。
こうしたことを踏まえると、今から、収入の柱を複数確立していくことが重要だと思っています。
不動産投資もそのひとつと思い、これから取り組んでいこうと決めています。
不動産投資に限らず、投資をしていくことはこれからの自分たちのわが身を守るための方法だと考えます。
無理にする必要は当然ないですが、始めることが遅れれば遅れるほど、あとにしわ寄せがいくことはそのときになって感じるのではないでしょうか。
我が家はそれは是が非でも避けたいですし、いま思い切ってお金を使っていくためにも、将来のキャッシュフロー作りに力を入れていきます。
積立投資や配当金投資を基本に、よりキャッシュフローを厚くするならば、不動産投資や太陽光発電も選択肢です。
この2年くらいの間で1棟買えるかどうかってところかなと読んでいます。物件紹介してもらえることが大前提ですが。
その間に自分の知識や目を養っていきたい。
加えて、融資してもらえる属性を作っていきます（貯金増加）。
ではでは。
≫ 50代はお金を貯める時期は昔の話。収入を増やすために積立投資はもはや必須
この本もタメになりました。
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