老後の住居費を考えるとマイホーム推奨派ですが、マイホーム購入には大きなデメリットもあります。
マイホームは何かとお金がかかるというデメリットがあるので、これからの時代よく吟味していく必要がありますね。
35年ローン？は？そんなに縛られて払えるかわからないじゃんという意見ももっともですが、賃貸は賃貸のデメリットもあります。
住居費をどんな形で負担していくのか？
というのは、結婚や子どもが生まれたとき、あるいは、生涯独身と腹を決めたときに、考えておくべきことです。
マイホームは金食い虫である
金持ち父さん貧乏父さんという本を読んだことがあるかもしれませんが、
という衝撃の言葉ですね。
マイホーム取得時には、
- 建物消費税（建物価格×8％、19年10月～10％）
- 印紙代金（物件価格5,000万円までは1.5万円）
- 登記費用（司法書士手数料など約10万円）
- 住宅ローン事務手数料（借入金額×2％×消費税など金融機関により異なる）
- 団信生命保険料（フラット35の場合のみ）
- 火災保険料・地震保険料
- 不動産取得税（数万円）
- 固定資産税＋都市計画税
- 管理費・修繕積立金一括金（マンションの場合）
というお金がかかってきます。
新築では物件価格の5％、中古では10％程度が上記諸経費の概算額。
また、ランニングコストでは、
- 管理費
- 修繕費
- 固定資産税・都市計画税
- 火災保険料・地震保険料
保有すれば、お金がどんどん出て行くので、マイホームをもつというのはお金的には結構きつい面がありますね。
また、築年数が経つと次第にぼろがでてきますので、外壁塗装など、
築30年後の修繕費には800万円程度の費用は見込んでおくべきでしょう。
賃貸の場合は間接的にコスト負担
賃貸の場合は、基本的に、家賃のみが負担額です。
イニシャルコストも、仲介手数料などはありますが、それほど大きくはありません。
では、賃貸の方が固定資産税も払わなくていいか？というと、そうではありません。
大家の立場で見ると
家賃収入からあらゆる諸経費や税金を除いて利益を出すようにしています。
＋家賃収入
▲空室考慮
▲管理会社への委託費（家賃収入×5％目安）
▲水道光熱費
▲固定資産税・都市計画税
▲原状回復費用
▲入居募集費用
▲ローン返済
▲火災保険料
▲利益に対する所得税・住民税
▲事業税
▲税理士費用
などを差し引いて、利益が出るようにしています。
つまり、マイホームを持った場合の費用に加えて大家の利益が加算されて、家賃にすべて含まれますので、間接的には賃借人がすべての諸経費を賃貸人が負っていることになります。
住居費を払っていけるか？という視点
マイホームか賃貸かというのは、金額で見ても、いかようにもシミュレーションできるので、単純比較は難しいです。
また、マイホーム取得による生活の快適性アップも金額には表せれないものもあります。
マイホームか賃貸かを考えていくときには、
単純に比較するのではなく、
将来のシミュレーションを踏まえたうえで、次のことを考えるのが大切だと思っています。
私が考えるのは、
「住居費を支払っていけますか」
というのを持っておくことです。
そのためには、収支シミュレーションをするというのは、イメージをしていくためには欠かせません。
現役時代はもちろんのこと、
あなたが老後になって、年金生活になったときに、
例えば、賃貸生活で2LDK、10万円の家賃を払い続けることができますでしょうか。
そもそも老後を迎えたあなたに部屋を貸してくれるでしょうか。
年金額の簡易計算です。3分で把握できます。
基礎年金①・・・（60歳－20歳）×19,500円
厚生年金②・・・（退職予定年齢－就職年齢）×退職までの平均年収×0.005481
①と②の合計がもらえる年金額です。
ねんきんネットで詳細に試算できますが、ID発行などの手間があるので、まずは簡易にでも把握していくことが大切です。
老後に、利便性が不便なところに住めば、買い物に行くのも大変です。
マイホームの場合は、住宅ローン返済額だけでなく、修繕費や固定資産税も踏まえて、子どもの教育費を負担できますでしょうか。
将来は誰にもわからないので、できるだけリスクヘッジを考えて、満足度を上げるのが大切かなと思います。
新築マンションを住宅ローンで借りて買った反省点と良かった点
マンションを購入して、改めて良かったのかなと悩んだり反省点もあります。
反省点は、できるだけ住宅ローンを抑えるべきだったなということ（借入2600万円）。
良かった点は、駅近物件で利便性が高いこと（含み益あり）。
生活のしやすさを考えたときに、そこそこ大きな駅の駅近に住むというのが最大のリスクヘッジだと思っています。
そして、その立地にある賃貸の家賃を払い続けるのは至極困難ですので、住宅ローンを活用したマイホーム取得というのが理想です。
住宅ローン完済後は劇的に、住居費を圧縮できます。
戸建であれば、修繕費を除けば、固定資産税だけでいいですからね。
マンションは管理費や修繕積立金があるので（戸建もありますが自分でコントロールできる）、戸建よりは負担が高いです。
そして、駅近物件を持っているメリットは、売却しやすいことです。
いざとなれば売却によりダウングレードを図ることもできます。
例えば、3LDKのマンションを4000万円で買って、20年後に4000万円で売れれば、実質20年間の住居費はゼロです。
それをもとに、3000万円の2LDKを買うという選択肢も取ることができますからね（売買手数料や譲渡所得税は考慮せず）。
住居費の負担をどんな形で負担していくか
消費税増税を控えて、マイホームを考えている方もいると思いますが、一概にマイホームがいいわけでもなく、マイホームを持つことが必ずしも資産になるわけではありません。
マイホームでも、賃貸でも、住居費はかかってくるので、自分たちの生活スタイル、収入収支に応じた住居費の負担を考えるのが大事です。
将来も含めて住居費の負担をどう考えるかを踏まえたうえで、検討してみてください。
持ち家が資産なのか、負債なのか。
賃貸のほうが有利なのか。
そんなことよりも、「住居費をどんな形で負担していくのか」を見据えることが大事のように思います。
私は、駅近物件を住宅ローンを活用して購入することで、低金利のメリットを活用し、現役時代の住居費の圧縮と老後の住居費用の圧縮をしていくというのが無難だと考えました。
選択肢は無数。
立地によって変わってきますが、駅近物件にこだわるというのがリスクヘッジになります。
戸建てマイホームには憧れます。
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