マイホームか賃貸かというのは、「永遠のテーマ」ですが、その比較については、あまり意味があるものではありません。
しかし、35年もの債務を負って家を買う、というのは投資の観点から見たら「実に危ない投資」と言わざるをえない。
家を買う＝投資というのもちょっと違います。
我が家は、新築マンションを住宅ローンを組んで購入していますが、賃貸を購入することよりもメリットがあると判断したからです。
住宅ローンを組むことは、大きなデメリットなのか？
マイホームか賃貸か
結論は、住居費にいくら払うか？という点ものです。
住宅ローンのメリット・デメリット
一般論を挙げておくと、
住宅ローンを組むメリットは、
- お金を借りることで時間を買うことができる
- 賃貸で購入するよりもスペックが高い
- 住宅ローン完済後は、住居費を圧縮できる
- 団信加入
- 住宅ローン減税が使える
- 持ち家売却によりキャッシュ創出が可能
- 持ち家賃貸によりキャッシュ創出が可能
住宅ローンのデメリットは、
- 引っ越しするハードルが高い（マイホームの売却または賃貸など）
- 修繕の責任負担が重い
- 固定資産税がかかる
賃貸のメリット・デメリット
一方で、賃貸のメリットは、
- 引っ越しが簡単
- 修繕負担、固定資産税が大家持ち（家賃に実質含まれているが）
賃貸のデメリットは、
- 同じスペックなら持ち家より割高
- 住居費の圧縮が難しい（スペックダウンによる引っ越しで可能）
- 老後も賃料を払い続ける必要がある
- 借りられないリスクがある
などがあります。
住宅ローンを利用するメリットは大きい
さきほどのメリット・デメリットを踏まえながら、私は住宅ローンを利用しました。
その主な理由を挙げてみると、
3LDKの賃貸を探すと、家賃が15万円以上もしている物件が多く、とてもじゃないですが払えません。
一方、住宅ローンを利用することで管理費や修繕積立金、固定資産税を含めても月10万円にもならないくらいです。
また、ローン完済後は、管理費や修繕積立金、固定資産税のみの支払いとなるため、月3～5万円くらいです。
このコストでは賃貸の場合は、ワンルームくらいしから借りることができません。
住宅ローンを利用するということは、将来の住居費の圧縮という選択肢を持つことになるわけです。
借入期間ずっと住まないといけないわけではない
ライフスタイルは大きく変化していくので、ライフスタイルに応じて、住まいを変えていくことが合理的です。
この点、賃貸のほうが「引っ越しのしやすさ」というメリットがあります。
マイホームの場合は、「売却または賃貸」をするというハードルがあるので、自分たちの意志だけでは、引っ越しが難しいというデメリットがあるのは先ほど挙げました。
メリットは、マイホームの場合、不動産という資産を保有しているので、「換金力」がある点です。
例えば、4000万円で購入し、10年後に4000万円で売却することができれば、手数料などを加味しなければ、実質その期間の住居費の負担はゼロというわけです。
住宅ローンを利用していても、途中で売却することは可能ですので、こうした住居費圧縮の選択肢を持つこともできます。
住居費に対していくら払うか
マイホームと賃貸の負担に対して、生涯にいくら払うか？という比較は全く意味がありません。
引っ越ししたり、マイホームの場合、売却したり、あるいは、繰上げ返済により金利を圧縮したりもあるからです。
結局、ライフスタイルを考えながら、その時々に住居費をいくら払うか？というのが大事だと考えます。
「賃貸の場合、お金をドブに捨ててるから」
「住宅ローンに縛られると身動き取れないから」
というのは、感情論でしかありません。
余談ですが、我が家がイメージしていたのは、
- DINKS賃貸
- 2DK程度の広さなら賃貸のほうが安い
- ただし、DINKSのときから住宅ローンを利用するメリットあり
- 子どもができる持ち家
- 3LDKの広さなら持ち家のほうが安い
- 子供部屋を考えると持ち家
- 売却して住まいを変える選択肢を持てる
- 子育て卒業持ち家
- 夫婦二人でも3LDKがちょうどよい
- 売却して住まいを変える選択肢を持てる
- 老後持ち家
- 住宅ローン完済で住居費圧縮
- 追い出される心配なし
- 換金して老人ホーム資金の捻出も可能
このほか、自由にリフォームしたいなどであれば、持ち家一択と言えますね。
2つの後悔
30代前半でマイホーム購入に踏み切ったのですが、2つの後悔しています。
後悔はいずれも結果論から生まれる感情だと思っていますが、できるだけ若いうちに住宅ローンを借りれば良かったです。
それは、借りる時期が早いほどに、「お金に強くなる」からです。
そして、10年住んで売却を考えた時も、まだ30代ですので、選択肢が豊富。
この選択肢が豊富という点のは、大きなメリットです。
もう一つの後悔は、住宅ローンの金利を固定金利（フラット35）で借りたこと。
これは、後悔といっても「変動金利で借りたほうがよかったかも」くらいで、小さな後悔です。借りるときは、フラット35が最善と判断したので、それはそれでよかった思っています。
金利はなかなか上がらないので、変動金利のほうが金利負担が小さくより借りるメリットがありますね。
ただし、金利上昇リスクを知っておくことが大事。
マイホームか賃貸か
ライフステージごとに、
「住居費にいくら払うか」
という視点が大事だと考えています。
マイホームの場合は、子育て期は、売却による住居費の圧縮。
老後は、住宅ローン完済によって住居費の圧縮。
これはメリットです。
「売りやすい物件を買う」「住宅ローンを返していける資本力」があることは言わずもがな台前提ですが。
若いほど、選択肢は豊富なので、住居費について考えておくことが大事ですね。
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