マイホーム夫婦共有名義で買うときにはデメリット多い?離婚したときは注意がいるよ。

By: Images Money

共働き世帯も多いので、夫婦共有名義でマイホームを買う家庭も多いかなと思います。

我が家はマンション、夫婦共有名義。持ち分超複雑!!区分所有だからね。

この夫婦共有名義、自分でしといて言うのもなんですが、リスクあります。

これから家を買う方はよーーーーく考えたほうがいいですよ。

自分ひとりの名義にするか、共有名義にするか。さて、共有名義はデメリットいっぱいだって??

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夫婦共有名義にするってどういうこと?

不動産を買ったときには、所有権という権利が得られます。この土地は自分のものですよーという権利のこと。例えば、1つの土地を夫婦で持つ場合を共有すると言います。

概念的に1つの所有権を分け合っているんですね。共有持ち分って言いますが、1/5の持ち分、4/5の持ち分って感じで分けるわけです。1/5しか使えないわけではありません。あくまで概念。でも権利としてちゃんとあります。

共有の場合、単独で売れません

共有にしている場合、単独で所有しているよりも制限が多いです。共有しているから、何かするときは共有者の同意がいるってことです。

例えば、所有しているマンションを賃貸に出したい場合や売りたい場合など、自分の持ち分だけ売るってことができません。

マンションは区分所有といって敷地権がほかの人と共有していますし、専有部分(住んでいるところね)と不可分の関係なので、自由にできないんです。

考えたら当たり前ですけどね。買うほうも全然知らない人と共有っていやでしょ。売れないけど買えないけど。

戸建ての場合は、区分所有法は関係ないので、自分の持ち分だけ売るということはできます。買う人はそうそういないでしょうが・・・

離婚したときの注意

共有の時に一番恐ろしきことは、離婚したときです。

現金と違って、不動産の場合は現物なので共有持ち分のとおり分けるってことはできません。この部屋はあなたで、リビングは私ね、なんて分け方存在しません。

現物では分けることができないので、(売って)現金化して分けましょうってなったときにでも、相手の同意を得られないことには売ることができません。

これが共有のデメリットです。これは裏を返せばメリットとも考えることができますけどね。

例えで言うと、単独所有、夫の所有にしていた場合、離婚が決まってマンションを売る手続きを進めやすいですね。共有ではないので、妻の同意は不要だからです。

財産分与は半分!

持ち分が夫9/10、妻1/10の場合に、離婚した場合は持ち分通り?

離婚する場合は、財産分与となるので影響しないんです。結婚後に築いた財産は夫婦でその総額を半分ずつするのが基本なんですよね。だから、持ち分少ないわーって思っていても心配無用です。

なので、この例の場合、妻は1/10ではなく、1/2の権利を有しているってことです(家しか資産がない場合)。

夫婦共有にするメリット

夫婦共有名義にするメリットもちゃーんとあります。

メリットもある住宅ローン控除

一番、よく言われるのが夫婦二人とも住宅ローン控除を受ける可能性があることです。これは単独で借りる場合よりも税控除が増える場合もあるのでお得ですね。

でも、専業主婦(夫)の場合はそもそも税控除する税金がないので、メリットなしです。ご注意を。

夫婦ともに住宅ローン控除を受ける場合は、それぞれが住宅ローンを借りるか、一本の住宅ローンを夫婦で借りる場合(連帯債務)に限るので契約内容はきちんと見ておきましょう。

それぞれ借りる場合は手数料も倍かかりますので、その点も税控除の額とにらめっこです。

連帯保証の場合は、保証人になった人は住宅ローン控除を受けることができないのでご注意を。

ちょっと脱線しますが、本人と同じ返済義務を負う連帯保証人制度は最悪の制度だと思っているので、どんな場合も絶対に利用しないようにしましょう。連帯保証人にはならないことです。

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3,000万円控除もダブル!

マイホームの特例で、売却する場合、譲渡益の3,000万円までが非課税になる制度があります。

これも夫婦が利用できるので、税優遇も大きいですね。

このあたり詳しくはこの記事をご参考にしてください。

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シンプルがいいのはいい

単独で所有する場合も共有で所有する場合も、それぞれメリット・デメリットがあります。共有にする場合ですが、1/4・3/4などシンプルな持分にしておくといいですよ。

たまに234/5643とかどんな分け方したんやろ・・・って登記を見ることもありますが、持ち分計算が複雑すぎて分かりにくいですからね。

また、買うときは共有にしておいて110万円分ずつ(贈与非課税枠)持ち分譲渡を何年間繰り返いして単独所有をするって方法もあります。毎年、登記する手間がありますが。

どちらにしろ、安易に決めるのではなく、夫婦での話し合い、シミュレーションは必須です。

マイホーム探しは楽しいものですが、こうした持ち分のことも頭の片隅に入れておきましょう。で、これは最終的にめっちゃ考えてくださいね。後悔しないために、勉強する。

それが将来の後悔を小さくする方法だと思います。

では。

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