日銀が長期金利上昇を容認。住宅ローン金利はどうなる?長期金利とフラット35の推移

名目長期金利 日銀 住宅ローン2008 フラット35-2 フラット35
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日銀は、金融政策決定会合(2018年7月31日)において、金融緩和による副作用を和らげるため、長期金利の上昇を容認しました。

長期金利については、声明の中で、

「金利は経済・物価情勢などに応じて上下にある程度、変動しうるものとする」

引用:NHKニュース

とし、長期金利の一定の上昇を容認するとしています。と言っても、0.2%程度だそうで、今より0.1%程度です。

2019年10月に予定されている消費税増税に対して、

「来年10月に予定されている消費税率引き上げの影響を含めた経済・物価情勢の不確実性を踏まえ、当分の間、現在の極めて低い長短金利の水準を維持することを想定している」

引用:NHKニュース

と声明を出しています。

しばらくは、長期金利も低位推移しそうです。今後の金利上昇は、住宅ローンを借りる方にとっては、かなり気になるところです。

日銀の金融緩和はいつまで続いて、どう終わるんでしょうね。まだだいぶ先の話でしょうけど。

今日の日銀の決定会合とは話は違いますが、内閣府は「中長期の経済財政に関する試算」のなかで、名目長期金利の試算をしています。

住宅ローンはまだまだ上がらない・・・と思っていても、金利上昇の波は徐々に来ているのかもしれません。

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長期金利の指標「10年物国債利回り」が急上昇

長期金利 10年物国債利回り 2018.7.30

出典:日本相互証券株式会社

長期金利の指標となる10年物国債利回りが2018年7月30日に一時0.11%と1年半ぶりの高水準となっています。

住宅ローンの金利は、

  • 変動金利は、短期プライムレート(銀行が上下させることができる指標を参考に金利を決める)
  • 固定金利は、長期国債利回りを参考に金利が決まる(市場に連動する)

となっており、金利が決まる指標が異なっています。

フラット35をはじめとする固定金利は、10年物国債利回りを参考に決まっているので、今回のようにこの金利が上昇すると、固定金利も上がります。

日銀は、今回の金利上昇を受けて、指し値オペを実行していますね。

指し値オペとは、市場に出回るお金の量を調節して金利を目標水準に誘導するため、日銀が民間金融機関との間で国債を売買する公開市場操作の一つ。指し値オペでは、日銀がすべての国債売り注文を無制限に買い入れるため、金利が上がらなくなる。

長期金利をゼロ%程度に誘導する金融政策を導入した2016年9月以降、今回で7回目だそうです。

長期金利が上がれば、これから固定金利を借りる場合には影響が出てくるので、今の低金利のうちに借り換えも検討してもいいかもしれません。

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政府は2027年に3.5%まで上昇すると試算

毎年、内閣府は「中長期の経済財政に関する試算」において、名目長期金利の推移を予測しています。

①成長実現ケース、②ベースラインの2本立てで試算をされています。

①成長実現ケース:アベノミクスで掲げたデフレ脱却・経済再生という目標に向けて、政策効果が過去の実績も踏まえたペースで発現する姿を試算したもの
②ベースライン:経済が足元の潜在成長率並みで将来にわたって推移する姿を試算したもの

2002年~2027年までの名目長期金利の推移

2002年以降のデータが掲載されていましたので、グラフにしてみました。

データソース「中長期の経済財政に関する試算」(2018年7月9日内閣府公表)

名目長期金利 日銀 住宅ローン2002-2

名目長期金利=実質長期金利+期待インフレ率

日銀が長期金利を「ゼロ%程度に誘導する」金融政策を実行していますので、2016年のマイナス金利以降は、0%程度で推移していますね。

東京オリンピック(2020年)以降は、金利が上昇する試算をしています。

それからわずか7年ほどで、成長実現ケースでは3.5%、ベースラインでは2.1%にまで上昇する試算となっています。

実に今の金利の21倍~35倍にもなるんです。すごい上昇です。

バブルの時の金利上昇など住宅ローン金利との関係をまとめていますので、読んでみてください。

長期金利で住宅ローンが変わる。政府は2020年3.4%と試算にビビる
日銀の追加緩和で、長期金利が急激に上がりました。と言っても、まだマイナス金利ですが。は、国債入札で落札義務を負う「プライマリー・ディーラー」資格を返上したりと、国債に対する見方が変わってきているように思います。最近、新聞で読むと、2

2012年~2027年までの名目長期金利の推移

アベノミクス・黒田日銀の2012年以降で見てみましょう。さきほどと同じグラフですが、もう少し分かりやすいかなと思います。

名目長期金利 日銀 住宅ローン2012-2

内閣府の試算通りに行くとは限りませんが、今の金利水準は超低金利であることは間違いありませんね。

0.0%程度が0.1%程度に上がっただけで指し値オペが入り、0.2%程度にまで上昇することを容認するだけでこれだけニュースになるんです。

名目長期金利同様に、10年物国債利回りが上がっていけば、住宅ローンは相当冷え込みそうです(この場合、物件価格は下がるかもしれませんが)。

私が住宅ローンを借りたときは、10年物国債利回りは0.3%程度でしたけど、

名目長期金利とフラット35

名目長期金利 日銀 住宅ローン2008 フラット35-2

名目長期金利とフラット35の金利推移を比較してみました。

フラット35は各年12月適用金利。2018年は8月適用金利です。

まー同じような動きをしますよね。

再度、住宅ローンの金利指標の確認ですが、

  • 変動金利は、短期プライムレート(銀行が上下させることができる指標を参考に金利を決める)
  • 固定金利は、長期国債利回りを参考に金利が決まる(市場に連動する)

となっております。

こうしてみると、住宅ローンの固定金利は今後上昇していく可能性が高いのかもしれません。

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10年物国債金利とフラット35

それでは、長期金利国債利回り(10年物)の過去の推移を見てみましょう。

ずっと昔からあるのかと思ったら、昭和61年に初めて発行されています。

長期金利 10年物国債利回り 財務省

バブルの時は、8%を超えています。すごいですね。10年間持ち続けていれば、相当お金が増えますね。

株式のリターンは5%~7%程度と言われますので、リスクゼロで8%リターンがあったわけですから。すごいものです。

フラット35の金利推移

2008年(平成20年)4月以降のフラット35の金利です。

2017年10月以降は、団信ありのフラット35金利が登場していますが、過去との整合性を図るため、団信なしの金利です(団信ありに▲0.2%)。

フラット35金利推移

2016年のマイナス金利のときに借りられた人は超ラッキーですね。

10年物国債金利を見てみましょう。

長期金利 10年物国債利回り 財務省2

ほぼ連動していることが分かると思います。

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住宅ローンは、まず固定金利を検討

固定金利が上昇した後に変動金利が上昇するという流れが一般的ですが、金利上昇のピッチは意外と早いものです。

長期金利で住宅ローンが変わる。政府は2020年3.4%と試算にビビる
日銀の追加緩和で、長期金利が急激に上がりました。と言っても、まだマイナス金利ですが。は、国債入札で落札義務を負う「プライマリー・ディーラー」資格を返上したりと、国債に対する見方が変わってきているように思います。最近、新聞で読むと、2

これから住宅ローンを借りることを検討している方は、まずは固定金利の検討をしておきましょう。

そのうえで、変動金利のシミュレーション(金利上昇した場合に耐えられるか)をして、短期での返済や繰上返済ができそうであれば、変動金利がおすすめです。

フラット35を借りるなら、シェアナンバーワンの ARUHIです。

頭金の金額によっては、独自に更に金利優遇してくれます。

通常は借入金額の2%(税別)の借入手数料がかかってきますが、WEBからの申し込みだと半額になります。

3,000万円借入の場合、60万円の手数料が30万円と半額になるので、WEBでの申し込みは必須ですね。

まずは借りることができるかの確認が必須です。事前審査を受けておきましょう。

すでに住宅ローンを借りている方

10年前に借りていても、そこから驚くほどの低金利になっています。

金利差が0.5%であっても、借入金額によっては、借り換え手数料を支払っても、総支払利息額が減る可能性がありますね。

住宅ローンの借り換えには、最適な借り換えプランを提案してくれる住宅ローンの見直しはモゲチェック・プラザを利用するといいでしょう。

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以上、日銀の金融政策決定会合の内容、長期金利とフラット35の関係でした。

ではでは。

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フラット35
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