住宅ローンは多くの方が35年で組みます。
我が家のように30代で組むと、定年過ぎても住宅ローンが完済していない・・・という状況もありますね。
そのために、繰上返済という強力な方法があります。
繰上返済の魅力は
「利息を減らせること」
「借入期間を短くできること」
です。
デメリットは、「手持ちの現金が減ること」なので、現金が少ないうちは繰上返済はすべきではありません。
ところで、現金不足が心配ない場合は繰上返済を積極的にすべき？
それともほかに有効な使い方ってあるの？
住宅ローン繰上返済が有利？それとも資産運用？
まとまったキャッシュ（例えば100万円）などができると、繰上返済をして利息を減らしたい、返済期間を短くしたいと思います。
ただ、繰上返済をすることがベストな選択肢なのか。
ほかにいい方法があるのか。
気になるところです。
我が家も毎月繰上返済用の貯金をしています。少し前のキャプチャですが、約200万円ほどが貯まりました。
auじぶん銀行は、KDDIと三菱ＵＦＪ銀行が共同設立した銀行で人気の高い銀行です。住宅ローンも取り扱いをしています。
貯金をすることはとても大事ですが、繰上返済として使うのがいいのか、資産運用に回すのがいいのか、迷うところですね。
繰上返済をする場合のメリットは？
繰上返済のシミュ―レーションサイトとして、
ke!sanというサイトが便利です。このツールを使って考えてみます。
【シミュレーション条件】
住宅ローン借入金額 2,500万円
借入期間 33年
金利 1.37％
この条件で毎年100万円の繰上返済を10年続けた場合、利息は約320万円軽減できて、返済期間は14年短縮することができます。
| 金利1.37％ | 利息軽減（円） | 返済期間（年） |
|---|---|---|
| 毎年100万円×10年 | 3,233,484 | 14.00 |
我が家の場合、住宅ローン減税を受けていますが、繰上返済をすることで、概算ですが27万円ほど減税額が減ります。
それでも約300万円ほどの利息軽減効果があるので、トータルはお得ですね。
100万円×10年＝1,000万円を使って、約300万円のリターンを10年間で生み出していることになります。しかも、確実に。
100万円を資産運用に回していたら？
では、繰上返済にする予定だった100万円を資産運用した場合はどうなるでしょうか。
複利計算（元利合計）でシミュレーションしてみます。
株式投資で運用した場合、3％～6％程度の運用利回りが期待できますので、Max6％で計算してみます。
利回りは税引き後で考えると、例えば、平均1％の運用利回りが33年間続いた場合の想定運用益は、約39万円です。
繰上返済をした場合が約30万円の利息軽減効果だったので、ほぼニアリーですね。
しかし、利回りが2％、3％、4％・・・6％と変えていくと結果は大きく変わります。
| 期待リターン | 33年間の想定運用益 |
|---|---|
| 1% | 388,690 |
| 2% | 922,231 |
| 3% | 1,652,335 |
| 4% | 2,648,381 |
| 5% | 4,003,189 |
| 6% | 5,840,590 |
繰上返済のように結果が約束されているわけではありませんが、大きな差が生まれます。
100万円を現金で持っておくのであれば、繰上返済をしたほうが、利息軽減効果も高いので、お金を有効に使うことができます。
しかし、安定したキャッシュフローがあるのであれば、投資にまわすことで時間を味方につけて、複利の力を活かすことができますね。
明らかに差があるわけですから。
捕らぬ狸の皮算用とも思われるかもしれませんが、33年間、愚直に持ち続けられることができれば100万円の有効活用になりますね。
繰上返済と資産運用の併用
とはいえ、100万円を一度に投資して30年間平均リターンが5％程度というのは、難しく感じます。
それよりも、1万円×100回など積立投資をするほうが買うタイミングをずらすことで、高値掴みを避けることができますね。
投資信託への積立投資が現実的ですが、増配株への個別株やETFなどへの投資も選択肢ですね。
私は増配銘柄に突っ込んでいますがw
お金の使い方として、リターンがいいものはなにか？を踏まえて、リスクを見据えながら、お金を使っていきたいですね。
繰上返済＆資産運用のバランスを
どちらか一方に偏るというよりも、”併用”するほうがお金の使い方としていいですね。
もちろん、個々の環境にもよるので、
【安心優先】返済期間を短縮するための繰上返済重視
【併 用】資産運用をし過ぎず、リスク控えめのポートフォリオを実行する
【資産運用重視】NISAの活用など税金優遇制度も活かしながら、積極運用
を考えていきたいですね。
我が家は繰上返済資金を貯めつつも、ひふみ投信や
セゾン投信などの積立投資や配当株への投資などをしています。
現金比率を一定に保ちつつ、お金のリターンを最大化したいものですね。
ちなみに、毎年100万円ずつ繰上返済する場合と10年後に1,000万円の繰上返済をする場合、どちらが有利なのでしょうか。
そのシミュレーションを住宅ローン減税も踏まえながら試算していますので、参考にしてみてください。
住宅ローンの圧縮には、繰上返済のほかに、借り換えという方法もあります。
今の借りている金利と比べて、0.5％～1％下がるのであれば、借り換えメリットが出やすいので、まずは事前審査を受けてみましょう。
変動金利であれば、0.41％（2021年4月適用金利）と驚異の低金利を提供している住信SBIネット銀行 ネット専用住宅ローンが人気も高くなっていますね。
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フラット35であれば、ARUHIが人気ナンバーワンです。
固定金利でかためておきたい方は、受けておくべきです。
ではでは。
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