住宅ローン繰上返済すべき?それとも資産運用するほうが良いの?

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住宅ローンは多くの方が35年で組みます。我が家のように30代で組むと、定年過ぎても住宅ローンが完済していない・・・という状況もありますね。

そのために、繰上返済という強力な方法があります。

繰上返済の魅力は「利息を減らせること」「借入期間を短くできること」です。

デメリットは、「手持ちの現金が減ること」なので、現金が少ないうちは繰上返済はすべきではありません。

ところで、現金不足が心配ない場合は繰上返済を積極的にすべき?それともほかに有効な使い方ってあるの?

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住宅ローン繰上返済が有利?それとも資産運用?

まとまったキャッシュ(例えば100万円)などができると、繰上返済をして利息を減らしたい、返済期間を短くしたいと思います。

ただ、繰上返済をすることがベストな選択肢なのか。

ほかにいい方法があるのか。

気になるところです。

我が家も毎月繰上返済用の貯金をしています。少し前のキャプチャですが、約200万円ほどが貯まりました。

じぶん銀行は、KDDIと三菱東京UFJ銀行が共同設立した銀行で人気の高い銀行です。住宅ローンも取り扱いをしています。

住宅ローン じぶん銀行 繰上返済IMG_4857-min

貯金をすることはとても大事ですが、繰上返済として使うのがいいのか、資産運用に回すのがいいのか、迷うところですね。

繰上返済をする場合のメリットは?

繰上返済のシミュ―レーションサイトとして、

ke!sanというサイトが便利です。このツールを使って考えてみます。


【シミュレーション条件】

住宅ローン借入金額 2,500万円

借入期間 33年

金利 1.37%


この条件で毎年100万円の繰上返済を10年続けた場合、利息は約320万円軽減できて、返済期間は14年短縮することができます。

金利1.37% 利息軽減(円) 返済期間(年)
毎年100万円×10年 3,233,484 14.00

我が家の場合、住宅ローン減税を受けていますが、繰上返済をすることで、概算ですが27万円ほど減税額が減ります。

それでも約300万円ほどの利息軽減効果があるので、トータルはお得ですね。

100万円×10年=1,000万円を使って、約300万円のリターンを10年間で生み出していることになります。しかも、確実に。

100万円を資産運用に回していたら?

では、繰上返済にする予定だった100万円を資産運用した場合はどうなるでしょうか。

複利計算(元利合計)でシミュレーションしてみます。

繰上返済と資産運用

株式投資で運用した場合、3%~6%程度の運用利回りが期待できますので、Max6%で計算してみます。

利回りは税引き後で考えると、例えば、平均1%の運用利回りが33年間続いた場合の想定運用益は、約39万円です。

繰上返済をした場合が約30万円の利息軽減効果だったので、ほぼニアリーですね。

しかし、利回りが2%、3%、4%・・・6%と変えていくと結果は大きく変わります。

期待リターン 33年間の想定運用益
1% 388,690
2% 922,231
3% 1,652,335
4% 2,648,381
5% 4,003,189
6% 5,840,590

繰上返済のように結果が約束されているわけではありませんが、大きな差が生まれます。

100万円を現金で持っておくのであれば、繰上返済をしたほうが、利息軽減効果も高いので、お金を有効に使うことができます。

しかし、安定したキャッシュフローがあるのであれば、投資にまわすことで時間を味方につけて、複利の力を活かすことができますね。

明らかに差があるわけですから。

捕らぬ狸の皮算用とも思われるかもしれませんが、33年間、愚直に持ち続けられることができれば100万円の有効活用になりますね。

繰上返済と資産運用の併用

とはいえ、100万円を一度に投資して30年間平均リターンが5%程度というのは、難しく感じます。

それよりも、1万円×100回など積立投資をするほうが買うタイミングをずらすことで、高値掴みを避けることができますね。

投資信託への積立投資が現実的ですが、増配株への個別株やETFなどへの投資も選択肢ですね。私は増配銘柄に突っ込んでいますがw

お金の使い方として、リターンがいいものはなにか?を踏まえて、リスクを見据えながら、お金を使っていきたいですね。

繰上返済&資産運用のバランスを

どちらか一方に偏るというよりも、”併用”するほうがお金の使い方としていいですね。

もちろん、個々の環境にもよるので、

【安心優先】返済期間を短縮するための繰上返済重視

【併用】資産運用をし過ぎず、リスク控えめのポートフォリオを実行する

【資産運用重視】NISAの活用など税金優遇制度も活かしながら、積極運用

を考えていきたいですね。

我が家は繰上返済資金を貯めつつも、ひふみ投信セゾン投信などの積立投資や配当株への投資などをしています。

現金比率を一定に保ちつつ、お金のリターンを最大化したいものですね。

ちなみに、毎年100万円ずつ繰上返済する場合と10年後に1,000万円の繰上返済をする場合、どちらが有利なのでしょうか。

そのシミュレーションを住宅ローン減税も踏まえながら試算していますので、参考にしてみてください。

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住宅ローンの圧縮には、繰上返済のほかに、借り換えという方法もあります。

今の借りている金利と比べて、0.5%~1%下がるのであれば、借り換えメリットが出やすいので、まずは事前審査を受けてみるのもいいですね。

変動金利であれば、0.439%(2018年2月適用金利)と驚異の低金利を提供している住信SBIネット銀行 ネット専用住宅ローンが人気も高くなっていますね。

ではでは。

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