住宅ローン繰上返済のタイミングは?住宅ローン減税を損しない方法とは

住宅ローン 繰上返済のタイミング 住宅ローン繰上返済
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住宅ローンを組むと、住宅ローン減税という大きな減税制度を受けることができますね。

最大400万円(10年間)の減税となりますが、所得や借入金額などによるので、400万円をフル活用できる人は少ないです。

ですが、それでも大きな減税制度です。活用したいですね。

一般的に住宅ローンは35年借入をするわけですが、ローン期間も長いため利息負担も大きくなります。そこで利息負担を減らし、借入期間を短縮できるのが繰上返済です。

悩ましいのが、繰上返済をしたいけど、住宅ローン減税との関係がどうなるだろう?というものです。

そこで、シミュレーションをしてみました。

この記事では、

  • 繰上返済のシミュレーション方法
  • 繰上返済による利息軽減効果
  • 繰上返済による住宅ローン減税の影響
  • 繰上返済のコツ
をまとめています。

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住宅ローンの繰上返済のシミュレーション方法

まず、住宅ローンの繰上返済のシミュレーションですが、

シミュレーション ke!san

というサイトが便利です。いろんなシミュレーションができますが、繰上返済のシミュレーションにも対応してくれています。

使い方ですが、

  • 借入金額
  • 返済方式(元利均等、元金均等)
  • 返済頻度(毎月、半年、毎年)
  • 返済金利
  • 返済期間
  • 借入年月
  • 繰上返済のタイミングと内容

を入力することで、シミュレーションすることができます。

実際の画面です。

住宅ローン 繰上返済 減税 シミュレーション2

繰上返済は、1回、あるいは、10回など色々とシミュレーションできます。また、返済金額も自由に設定できます。

上記キャプチャは、11年後に1,000万円を繰上返済した場合です。

すると、計算を押すと、シミュレーション結果が出ます。

次のように、返済回数がどのくらい短縮し、利息がどのくらい減るかもすぐにわかります。

ドラッグすれば、コピーすることができるので、Excelにも貼り付けできますよ。

住宅ローン 繰上返済 減税 シミュレーション2

Excelに張り付ける比較も簡単ですね。

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シミュレーションした結果

では、実際にシミュレーションをしてみましょう。

固定金利1.0% 3,000万円(35年借入)

毎年100万円繰上返済を10年間続けた場合

繰上返済を一切しない場合は、35年累計で5,703,851円の利息を払うことになります。

毎年100万円の繰上返済を10年間続けた場合、利息総額は3,036,975円となり、返済期間も35年から23年に短縮できます。

利息軽減効果  2,666,876円(返済短縮期間35年-23年=12年

一方、住宅ローン減税は、年末残高の1%が減税上限です。10年間の累計は、

住宅ローン減税 2,024,982円

となりますね。

毎年繰上返済と住宅ローン減税によって、4,691,858円の効果があるといえます。

1年間で見た場合

これは総額ですが、年間で見た場合はどうなるでしょう。

利息軽減効果は、23年間によって生み出される効果なので、年間115,951円相当という見方もできます。

住宅ローン減税は10年間限定ですが、平均すると202,498円となりますね。

1年間で生み出されるお金は、318,449円相当と考えられます。

住宅ローン減税終了後の11年目に1,000万円を繰上返済した場合

それでは、住宅ローン減税をフル活用したあとに、1,000万円を繰上返済した場合を見てみましょう。

繰上返済を一切しない場合は、35年累計で5,703,851円の利息を払うことになります。

毎年100万円の繰上返済を10年間続けた場合、利息総額は3,677,831円となり、返済期間も35年から23年に短縮できます。

利息軽減効果 2,026,020円(返済短縮期間35年-24年=11年

一方、住宅ローン減税は、年末残高の1%が減税上限です。10年間の累計は、

住宅ローン減税 2,591,816円

となりますね。

毎年繰上返済と住宅ローン減税によって、4,617,836円の効果があるといえます。

1年間で見た場合

これは総額ですが、年間で見た場合はどうなるでしょう。

利息軽減効果は、24年間によって生み出される効果なので、年間84,418円相当という見方もできます。

住宅ローン減税は10年間限定ですが、平均すると259,182円となりますね。

1年間で生み出されるお金は、343,599円相当と考えられます。

毎年繰上返済?住宅ローン減税後に繰上返済?

毎年、繰上返済をするほうがいいのか、住宅ローン減税後に繰上返済をするのがいいのか、どちらが有利でしょうか。

もちろん、シミュレーション条件によって変わりますので、参考までに。

35年固定1%金利で3,000万円を借りた場合ですが、

毎年100万円を繰上返済したほうが、11年目に同等の金額を繰上返済するよりも、約64万円利息を減らすことができます。

一方、毎年繰上返済をすると、それだけ借入金額が減るスピードが早いので、住宅ローン減税に影響が出てきます。

その影響額は、約57万円となりますね。

こうしてみると、ほとんど変わらないです。

総額で見るとそうですが、1年間で見た場合はどうでしょう。

利息は返済期間で割り戻した仮定の数字となりますが、住宅ローン減税をフルに受けたほうが、年間2.5万円効果が高いことになります。

住宅ローン減税だけで見ると、5.6万円も違ってきます。

(単位:円)毎年繰上返済11年目に繰上返済毎年-11年目
①利息軽減効果2,666,8762,026,020640,856
②住宅ローン減税2,024,9822,591,816-566,835
①+②4,691,8584,617,83674,021
(1年間で見た場合)
A利息軽減効果は年間115,95184,41831,534
B住宅ローン減税の平均202,498259,182-56,683
A+B318,449343,599-25,150

違和感があるかもしれませんが、利息軽減効果は、住宅ローンを完済することによって出てくる効果です。

一方、住宅ローン減税は借入から10年間、税金を減らしてくれます。

つまり、住宅ローン減税のほうがキャッシュを生む効果が高いといえますね。

繰上返済を毎年進めていくよりも、住宅ローン減税をフル活用したほうがお得であるというのが私の考えです。

シミュレーションした結果をまとめています。変動金利は、金利上昇を加味しないことは考えにくいですが、金利が動かない前提で一応試算しました。

Excelに張り付けて、あなた自身のローン状況によって比較してみましょう。

さきほど紹介したke!sanというサイトで計算して、Excelに貼り付けることで比較できます。

Excel作るのも手間だ・・・という方は、上記と同じExcelをダウンロードできます。参考までにご活用くださいませ。

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住宅ローン減税はフル活用しておこう

借入状況にもよりますが、基本的には住宅ローン減税をフル活用したほうがメリットが大きいです。

そして、毎年繰上返済するよりも、住宅ローン減税をフル活用してから繰上返済するもう一つのメリットがあります。

それは、手持ち資金を薄くしないということです。

繰上返済を積極的にすると、借入総額を小さくでき、借入期間を短くできます。

しかし、手持ち資金が減ってしまうというリスクにも目を向けましょう。

期限の利益と言って、返済期間中に返してくれたらいいよという有利なものです。すぐに返してねと言われるお金ではありません。

そのため、頭金や諸費用などで多額のキャッシュが出て行った直後ですから、手持ち資金を増やすことも家計運営には大事なことだと考えます。

ぜひ、あなたの借入状況でシミュレーションしてみてくださいね。

また、繰上返済よりも、借り換えによって毎月の返済額を減らしたり、利息総額を抑える可能性が出てきます。

10年前とは、金利が大きく下がっていますからね。

借り換えには、700以上の金融機関と提携し、あなたに最適な借り換えプランを考えてくれる住宅ローンの見直しはモゲチェック・プラザが便利です。

ぜひ、この機会に相談してみてくださいね。

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ではでは。

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この記事を書いた人

ふるさと納税、貯金ネタ、節約、株式投資、住宅ローンなど会社員の気になるお金情報を発信。30代、アラフォー、子ども2人。FP2級、宅建保有。
主に高配当株への投資。2019年は年90万円配当予定。
ブログは約4年間ほぼ毎日更新しています。大体21~22時頃アップ。

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