お金を増やすには、収入を増やすか、支出を減らすかです。
どちらも使えるお金を増やすことができますね。
住宅ローンで過去にフラット35を借りている方、私も含めてですが、フラット35への借り換えのチャンスが到来しています。
長期金利が一時マイナス0.255％（19.8.16）となり、3年ぶりの低水準となっています。来月も下がりそうです。
フラット35からフラット35への借り換えも可能です。
長期金利がマイナス0.2％前後と史上空前の低金利です。
フラット35年の金利推移と住信SBIネット銀行のフラット35への借り換えをした場合をまとめてみました。
借り換えには手数料がかかりますので、住信SBIネット銀行を事例に考えてみたいと思います。
フラット35への借り換えチャンス
フラット35の金利がめちゃくちゃ下がっていますね。
なんと新規借入であれば、金利1％を切る水準です（2019年8月現在）。
住信SBIネット銀行詳細はこちら→住信SBIネット銀行
フラット35 金利推移 Ｒ１
フラット35の金利が下がっている要因
フラット35の金利がこんなに下がっているのは、連動指標である10年物国債金利が異常に下がっているからです。
いわゆるマイナス金利というやつです。
お金を預けると通常利息がもらえますが、利息を払ってお金を預けているような状態ですね。
それでも、金利が下がれば債権価格が上がり、売却益を得られますので、買う人（金融機関）がいるわけですね。
平成20年からで見ても、なんと1.5％以上も金利が下がっています。
まさに異常な状態と言えますね。
フラット35からフラット35への借り換えシミュレーション
フラット35からフラット35への借り換えをすることができますので、数年前に借りた人も、
十分な借り換えメリットを得ることができます。
借り換えによるメリットパターン
過去10年の間で、フラット35を次の条件で借りた場合で試算してみました。
- 35年借入
- 借入金額 3000万円
- 借換え後の金利 1.05％
- 借り換え手数料 借入金額×2.16％（9月30日まで。10月1日以降は2.20％）
- 借り換えシミュレーションサイトはこちら
- 支払い済利息額のシミュレーションはこちら
10年前の2009年8月にフラット35を借りた方は、金利が2.76％もあったんですね。
かなり高い。
シミュレーション金利は以下のパターンです。
| 借入時期 | 3000万円借入・35年 | 借入時の利息 | 2019.8月時点の借入残高 | 残債期間 |
| A | ||||
| 2009/8/1 | 2.76% | 16,819,141 | 22,077,402 | 25 |
| 2010/8/1 | 2.23% | 13,241,499 | 22,298,449 | 26 |
| 2011/8/1 | 2.35% | 14,037,623 | 23,076,573 | 27 |
| 2012/8/1 | 1.84% | 10,711,688 | 23,376,561 | 28 |
| 2013/8/1 | 1.99% | 11,674,340 | 24,160,715 | 29 |
| 2014/8/1 | 1.69% | 9,762,496 | 24,660,491 | 30 |
| 2015/8/1 | 1.58% | 9,074,685 | 25,289,495 | 31 |
| 2016/8/1 | 0.90% | 32 | ||
| 2017/8/1 | 1.12% | 6,276,809 | 26,522,332 | 33 |
| 2018/8/1 | 1.14% | 6,395,756 | 27,237,729 | 34 |
この条件で試算してみた結果です。
| 借入時期 | 3000万円借入・35年 | 借入時の利息 | 支払い済の利息 | 借換え後による利息 | 総利息負担 | 利息負担軽減 |
| A | B | C | D=B+C | E=D-A | ||
| 2009/8/1 | 2.76% | 16,819,141 | 7,565,756 | 3,275,086 | 10,840,842 | ▲5,978,299 |
| 2010/8/1 | 2.23% | 13,241,499 | 5,520,653 | 3,191,796 | 8,712,449 | ▲4,529,050 |
| 2011/8/1 | 2.35% | 14,037,623 | 5,247,120 | 3,435,832 | 8,682,952 | ▲5,354,671 |
| 2012/8/1 | 1.84% | 10,711,688 | 3,615,866 | 3,615,027 | 7,230,893 | ▲3,480,795 |
| 2013/8/1 | 1.99% | 11,674,340 | 3,404,467 | 3,875,037 | 7,279,504 | ▲4,394,836 |
| 2014/8/1 | 1.69% | 9,762,496 | 2,435,483 | 4,098,060 | 6,533,543 | ▲3,228,953 |
| 2015/8/1 | 1.58% | 9,074,685 | 1,848,210 | 4,351,349 | 6,199,559 | ▲2,875,126 |
| 2016/8/1 | 0.90% | 0 | 0 | |||
| 2017/8/1 | 1.12% | 6,276,809 | 681,657 | 4,870,716 | 5,552,373 | ▲724,436 |
| 2018/8/1 | 1.14% | 6,395,756 | 364,270 | 5,160,729 | 5,524,999 | ▲870,757 |
例えば、2009年8月に2.76％を借りた方は、10年間返済しているわけです。
当初借入時の総利息額 16,819,141円（A)です。
ですが、10年間で支払い済の利息は7,565,756円（B)です。
1.05％で借り換えた場合の利息負担は、3,275,086円（C)となります。
借り換えによる総利息負担は、10,840,842（D=B+C)となり、当初の利息負担（A)から差し引くと、
▲5,978,299円の利息負担軽減効果
を実現することができます。
かなりの巨額の借り換え効果がでますね。
これは借り換えするっきゃない金額です。
面倒くさいとか言っているレベルではありません。
借り換え手数料が借り換え金額の2.16％（9月30日まで。10月1日以降は2.20％）かかりますので（住信SBIネット銀行の場合）、それを差し引いた真の効果を見ておきましょう。
| 借入時期 | 3000万円借入・35年 | 利息負担軽減 | 借入手数料 | メリット |
| E=D-A | F | E+F | ||
| 2009/8/1 | 2.76% | ▲5,978,299 | 476,872 | ▲5,501,427 |
| 2010/8/1 | 2.23% | ▲4,529,050 | 481,646 | ▲4,047,404 |
| 2011/8/1 | 2.35% | ▲5,354,671 | 498,454 | ▲4,856,217 |
| 2012/8/1 | 1.84% | ▲3,480,795 | 504,934 | ▲2,975,861 |
| 2013/8/1 | 1.99% | ▲4,394,836 | 521,871 | ▲3,872,965 |
| 2014/8/1 | 1.69% | ▲3,228,953 | 532,667 | ▲2,696,286 |
| 2015/8/1 | 1.58% | ▲2,875,126 | 546,253 | ▲2,328,873 |
| 2016/8/1 | 0.90% | 0 | 0 | 0 |
| 2017/8/1 | 1.12% | ▲724,436 | 572,882 | ▲151,554 |
| 2018/8/1 | 1.14% | ▲870,757 | 588,335 | ▲282,422 |
なんと1年前に借りた人も、
借り換えメリットが出てくる
という状態です。
それだけすごい低金利というのが数字で見ると分かりますね。
毎月返済額はどのくらい減るのか
借り換えによって、一番感じるのは、毎月の返済負担額がどのくらい減るか、ですよね。
10年前に借りている人は、なんと月3万円以上も返済額が減ります。
もうすぐ借り換えするしかない！
1年前に借りている人も、7,000円も月々の負担が減るなら借換えしてもいいですね。
| 借入時期 | 3000万円借入・35年 | 毎月返済額 |
| 2009/8/1 | 2.76% | ▲33,465 |
| 2010/8/1 | 2.23% | ▲21,251 |
| 2011/8/1 | 2.35% | ▲23,012 |
| 2012/8/1 | 1.84% | ▲16,591 |
| 2013/8/1 | 1.99% | ▲18,663 |
| 2014/8/1 | 1.69% | ▲14,789 |
| 2015/8/1 | 1.58% | ▲13,327 |
| 2016/8/1 | 0.90% | |
| 2017/8/1 | 1.12% | ▲7,104 |
| 2018/8/1 | 1.14% | ▲7,268 |
ちなみに我が家は2014年に借りているので、メリットありそうです。
フラット35への借り換えができる
フラット35への借り換えも可能なんです。
フラット35を借りている人も、フラット35への借り換えをすることができます。
住宅ローン減税を受けている方は、住宅ローン減税に影響する場合もありますが、借り換えの残債期間が10年以上あれば、引き続き、住宅ローン減税を受けることができます。
今の低金利がいつまで続くのかはわかりませんが、低金利のメリットを固定させるのは、家計の安定性を生んでくれることは言うまでもありません。
借入額が小さく、借入期間が短く、繰上げ返済余力のある方は変動金利が選択肢ですが、将来の金利上昇リスクを一切排除できる固定金利のフラット35は、資金計画の安定性を生んでくれます。
同じフラット35を借りるなら金利が低い方がいいですね。
手数料負担を上回る利息負担削減が可能ならGOです。
住信SBIネット銀行は、フラット35のなかでも低金利を実現していますので、要チェックですよ。
この機会に今すぐ仮審査を受けておきましょう。
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