【10年前借入なら500万円のメリットも】フラット35からフラット35への借り換えを検討しよう

お金を増やすには、収入を増やすか、支出を減らすかです。

どちらも使えるお金を増やすことができますね。

住宅ローンで過去にフラット35を借りている方、私も含めてですが、フラット35への借り換えのチャンスが到来しています。

長期金利が一時マイナス0.255％（19.8.16）となり、3年ぶりの低水準となっています。来月も下がりそうです。

フラット35からフラット35への借り換えも可能です。

長期金利がマイナス0.2％前後と史上空前の低金利です。

フラット35年の金利推移と住信SBIネット銀行のフラット35への借り換えをした場合をまとめてみました。

借り換えには手数料がかかりますので、住信SBIネット銀行を事例に考えてみたいと思います。

フラット35への借り換えチャンス
1. フラット35の金利が下がっている要因
フラット35からフラット35への借り換えシミュレーション
1. 借り換えによるメリットパターン
2. 毎月返済額はどのくらい減るのか
フラット35への借り換えができる

フラット35への借り換えチャンス

フラット35の金利がめちゃくちゃ下がっていますね。

なんと新規借入であれば、金利1％を切る水準です（2019年8月現在）。

住信SBIネット銀行のフラット35（保証型）であれば、さらに低金利で借りることができます。

詳細はこちら→住信SBIネット銀行

フラット35　金利推移　Ｒ１

フラット35の金利が下がっている要因

フラット35の金利がこんなに下がっているのは、連動指標である10年物国債金利が異常に下がっているからです。

いわゆるマイナス金利というやつです。

お金を預けると通常利息がもらえますが、利息を払ってお金を預けているような状態ですね。

それでも、金利が下がれば債権価格が上がり、売却益を得られますので、買う人（金融機関）がいるわけですね。

平成20年からで見ても、なんと1.5％以上も金利が下がっています。

まさに異常な状態と言えますね。

フラット35からフラット35への借り換えシミュレーション

フラット35からフラット35への借り換えをすることができますので、数年前に借りた人も、

十分な借り換えメリットを得ることができます。

借り換えによるメリットパターン

過去10年の間で、フラット35を次の条件で借りた場合で試算してみました。

35年借入
借入金額　3000万円
借換え後の金利　1.05％
借り換え手数料　借入金額×2.16％（9月30日まで。10月1日以降は2.20％）
借り換えシミュレーションサイトはこちら
支払い済利息額のシミュレーションはこちら

10年前の2009年8月にフラット35を借りた方は、金利が2.76％もあったんですね。

かなり高い。

シミュレーション金利は以下のパターンです。

借入時期	3000万円借入・35年	借入時の利息	2019.8月時点の借入残高	残債期間
		A
2009/8/1	2.76%	16,819,141	22,077,402	25
2010/8/1	2.23%	13,241,499	22,298,449	26
2011/8/1	2.35%	14,037,623	23,076,573	27
2012/8/1	1.84%	10,711,688	23,376,561	28
2013/8/1	1.99%	11,674,340	24,160,715	29
2014/8/1	1.69%	9,762,496	24,660,491	30
2015/8/1	1.58%	9,074,685	25,289,495	31
2016/8/1	0.90%			32
2017/8/1	1.12%	6,276,809	26,522,332	33
2018/8/1	1.14%	6,395,756	27,237,729	34

この条件で試算してみた結果です。

借入時期	3000万円借入・35年	借入時の利息	支払い済の利息	借換え後による利息	総利息負担	利息負担軽減
		A	B	C	D=B+C	E=D-A
2009/8/1	2.76%	16,819,141	7,565,756	3,275,086	10,840,842	▲5,978,299
2010/8/1	2.23%	13,241,499	5,520,653	3,191,796	8,712,449	▲4,529,050
2011/8/1	2.35%	14,037,623	5,247,120	3,435,832	8,682,952	▲5,354,671
2012/8/1	1.84%	10,711,688	3,615,866	3,615,027	7,230,893	▲3,480,795
2013/8/1	1.99%	11,674,340	3,404,467	3,875,037	7,279,504	▲4,394,836
2014/8/1	1.69%	9,762,496	2,435,483	4,098,060	6,533,543	▲3,228,953
2015/8/1	1.58%	9,074,685	1,848,210	4,351,349	6,199,559	▲2,875,126
2016/8/1	0.90%				0	0
2017/8/1	1.12%	6,276,809	681,657	4,870,716	5,552,373	▲724,436
2018/8/1	1.14%	6,395,756	364,270	5,160,729	5,524,999	▲870,757

例えば、2009年8月に2.76％を借りた方は、10年間返済しているわけです。

当初借入時の総利息額　16,819,141円（A)です。

ですが、10年間で支払い済の利息は7,565,756円（B)です。

1.05％で借り換えた場合の利息負担は、3,275,086円（C)となります。

借り換えによる総利息負担は、10,840,842（D=B+C)となり、当初の利息負担（A)から差し引くと、

▲5,978,299円の利息負担軽減効果

を実現することができます。

ジン

かなりの巨額の借り換え効果がでますね。

これは借り換えするっきゃない金額です。

面倒くさいとか言っているレベルではありません。

借り換え手数料が借り換え金額の2.16％（9月30日まで。10月1日以降は2.20％）かかりますので（住信SBIネット銀行の場合）、それを差し引いた真の効果を見ておきましょう。

借入時期	3000万円借入・35年	利息負担軽減	借入手数料	メリット
		E=D-A	F	E+F
2009/8/1	2.76%	▲5,978,299	476,872	▲5,501,427
2010/8/1	2.23%	▲4,529,050	481,646	▲4,047,404
2011/8/1	2.35%	▲5,354,671	498,454	▲4,856,217
2012/8/1	1.84%	▲3,480,795	504,934	▲2,975,861
2013/8/1	1.99%	▲4,394,836	521,871	▲3,872,965
2014/8/1	1.69%	▲3,228,953	532,667	▲2,696,286
2015/8/1	1.58%	▲2,875,126	546,253	▲2,328,873
2016/8/1	0.90%	0	0	0
2017/8/1	1.12%	▲724,436	572,882	▲151,554
2018/8/1	1.14%	▲870,757	588,335	▲282,422

なんと1年前に借りた人も、

借り換えメリットが出てくる

という状態です。

それだけすごい低金利というのが数字で見ると分かりますね。

毎月返済額はどのくらい減るのか

借り換えによって、一番感じるのは、毎月の返済負担額がどのくらい減るか、ですよね。

10年前に借りている人は、なんと月3万円以上も返済額が減ります。

ジン

もうすぐ借り換えするしかない！

1年前に借りている人も、7,000円も月々の負担が減るなら借換えしてもいいですね。

借入時期	3000万円借入・35年	毎月返済額
2009/8/1	2.76%	▲33,465
2010/8/1	2.23%	▲21,251
2011/8/1	2.35%	▲23,012
2012/8/1	1.84%	▲16,591
2013/8/1	1.99%	▲18,663
2014/8/1	1.69%	▲14,789
2015/8/1	1.58%	▲13,327
2016/8/1	0.90%
2017/8/1	1.12%	▲7,104
2018/8/1	1.14%	▲7,268