【NISAよりいい?】いえ、コツコツ投資でワンルームマンション投資は薦めません。

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コツコツ投資はNISAではなく「ワンルームマンション積立」で行う」という記事を読みました。

  • NISAで投資するくらいなら、ワンルームマンション積立

をしましょうという記事です。

私はワンルームマンション投資はしていないので、未経験者です。

ただ、何度か不動産会社でワンルームマンション投資について聞きに行ってきましたが、NISAよりワンルームマンション投資を薦める理由は全然ありません。

鵜呑みにしないほうがいいでしょう。記事の内藤さんは不動産投資の成功者ですが、こういう記事は悲しいものです。

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ワンルームマンション投資とNISAは全然違う!

記事から引用します。赤字は私が手入れしました。

購入価格は1820万円で、自己資金220万円。残り1600万円は日本政策金融公庫から借入しました。

金利は20年1.7%の固定金利。毎月の支払いは10万1760円。固定金利ですから、これはずっと変わりません。

一方、賃貸の家賃は共益費を入れて、10万4千円。管理費、修繕積立金などの諸経費を差し引くと、手取り家賃は8万7100円になります。

家賃からローンの支払いを差し引くと1万4660円の持ち出しになりますこれを毎月積み立てていると考えれば、20年間毎月約1万5千円の積立(240回)で、1820万円のワンルームマンションが手に入ることになります。

これはよく営業でも使われる言葉です。

また、赤字になるので、給料の所得税・住民税とぶつけて、節税になるというのも言われます。

貯金も積立投資も持ち出しは持ち出しですが、家賃収入以上の経費が掛かっている不動産を持つことによる持ち出しとは意味が違います。

家賃収入で賄えないのであれば、それは金のなる木ではなく、金食い虫を飼っているのと同じです。

しかし、これらのリスクやコストを考慮しても、やはり金融商品より「ワンルームマンション積立」の方が有利に見えます。

その理由は、不動産投資の場合、お金を借りる金利(1.7%)と賃貸利回り(5.7%)の差(約4%)を受け取っているからです。

表面利回りと借入金利を比較しても意味がありません。

詳細は省きますが、

家賃収入から管理費や修繕積立金、固定資産税、不動産会社への管理手数料などがあります(持ち出しでなければ所得税もかかります)。

こうした経費を差し引いた実質利回りと比較すべきですが、家賃収入で見る表面利回りでの比較は実態を見ていないのと同じです。

家賃は通常下落していきますし、20年後に不動産の価値が同じとは限りません。

お金を借りて、持ち出しをしてまで、ワンルームマンション投資のほうがNISAよりメリットがあるというのは、疑問でしかありません。

借金して、さらに追い銭(持ち出し)する必要のあるのに、もはや投資とは言えません。

罰ゲームです。

出口が全然違う

株式投資の場合、すぐに売却できます。

一方、ワンルームマンションの場合は、相対取引のため、売りたいときに売れるとは限りません。

もし、ローン負担が重荷になって売りたくなっても、売れないかもしれません。

売却価格を下げてようやく売れても、ローン残債が残ってローンを完済するためのさらなる持ち出しが必要になる可能性もあります。

この点、NISAでの投資の場合、株式投資であっても、投資信託であっても、数日あれば換金できる出口の容易さがあります。

ワンルームマンション投資は投資ではない

数を増やしていけば、それなりの投資になるかもしれませんが、規模を大きくするのに1戸ずつだとスピード感が圧倒的に遅いです。

また、すぐに自身の借入枠が尽きてしまうでしょう。

余談ですが、ワンルームマンション投資で借入を使って、住宅ローンが借りられないということもあります。

借入枠はその人によって異なりますが、不動産投資でローンを借りれば、その枠が減るのは当たり前のことです(逆もしかりです)。

不動産投資をするのであれば、戸建て投資やアパート経営のほうがメリットを感じます。

ワンルームマンション投資は、何度か聞きに行きましたが、とても投資対象とは感じません。

あなたは、20年後の不動産価値がわからないのに、空室リスクや修繕費リスクを負担しながら、20年間持ち出しすることはできますか?

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コツコツ投資の王道は積立投資

コツコツ投資は、少額から始めていくことです。

ワンルームマンション投資の場合、いきなり1000万円~2000万円の投資をするわけです。借金をしてまで、持ち出しをしてまで、最初に手掛けるものではないでしょう。

投資の王道は、少額から始めることです。

月に3万円の投資でも20年続けていけば、年利3%程度でも1000万円という巨大なお金を築くことができます。

ワンルームマンション投資よりも、貯金と積立投資のハイブリッドのほうが資産形成をしているその最中も心配も少なく、続けられる方法です。

不動産投資は、借入のレバレッジを使えるのは魅力的な投資手法ですが、ワンルームマンション投資ではその魅力を生かしきれない投資先だと感じます。

コツコツ投資をしていくのであれば、不動産より出口が容易であり、分散投資もできる積立投資を圧倒的にお薦めします。

これから投資を始める方が、大きな損失を出さないためにも、あえて、批判記事を書かせてもらいました。

ではでは。

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